不動産プライベートファンドの組成相次ぐ
～地銀・年金などの資金で運用５年程度で高配当 |
安定的な賃貸・運営収入を生む収益不動産を投資対象としたプライベートファンド（非上場の基金、以下ＰＦ）の組成が相次いでいる。
財閥系不動産会社や森ビルなどのほか、先に東急不動産がＰＦ２本（各300億円）の立上げを決めた。また、新生銀行などの金融機関や阪急電鉄もＰＦへの参入を決めたほか、外国資本や富裕な個人投資家をバックにした独立系も目立つ。外資系ノンバンクの巨大なＰＦも存在する。
多くのＰＦは、商法に基く匿名出資組合の形態をとり、期間５年程度を目処に高配当の維持を目指す。この運用期間は、投資原資となる借入金（ノンリコースローン＝非遡及型ローン）の借り入れ期間に基いており、その期限を俗に「出口」と称する。
いわゆる“出口戦略”は、市場での売却とリファイナンス（ローンの借り換え）の２つである。出資金の募集はいずれも私募形式で、外資系ノンバンクのＰＦなら、欧米各国の資本市場から資金が集まり、国内プレイヤーのＰＦなら、地方銀行や生損保、年金基金などが入る。
また、出資金の募集方法は、私募市場から募るケースと、予め特定の投資家が決まっているケースがあるが、これはいわゆる「金が先か、モノが先か」の違いである。
ＰＦの投資対象は、オフィスビルと賃貸マンションが中心になっている。現在、賃貸マンションへの投資がヒートアップしているが、「高買い」と見られるマンション用地取引の遠因とも見られている。投資家の要求利回りをベースとしたＰＦの投資価格は、路線価などを上回るケースが多く、今後本格化するＰＦの投資合戦が主要都市の地価を押し上げる可能性は十分にあると予測される。 |
| 横浜市､斜面地マンション条例は階数制限で |
横浜市は、年度内に条例化を目指す「斜面地における地下室建築物の建築及び開発の基準に関する条例素案（仮称）」についてのパブリックコメント（募集期間2003年11月４日～12月３日）の集計結果をまとめた。
建物の高さについては、「絶対高さの制限とすべき」「建築物の最も高い部分が尾根線を越えないよう制限すべき」との意見が寄せられたが、同市では、地下室マンションの形態を規制する手法については、建築確認の審査で担保されるように、委任条例を根拠とし、かつ、わかりやすものとする必要があるため、建築基準法第50条を根拠とし、階数で制限するのが適当との考えを示している。
平均地盤面を意図的に引き上げる盛土については､「全面禁止すべき」との意見があったが、斜面地マンションの建設につながる最も大きな原因である盛土のみを制限対象とすることとし、道路からマンションまでの通路を確保したり、災害防止を目的とする盛土などは認めるという方向を示している。
【問合先】建築局建築企画課 ０４５－６７１－２９３３ |
| 公庫､面積要件緩和などで買取型ローンを改善 |
住宅金融公庫は、４月の新年度から、買取型による民間住宅ローンの証券化支援事業を改善する。リスクの負担方法に応じて、ローンの買い取りから証券（ＭＢＳ）の発行に必要な事業運営費用の設定を２種類の選択方式とするほか、買い取り対象となる住宅ローンの融資条件のうち、面積要件を大幅に緩和する。これは、ローン金利を引き下げるとともに、買い取り実績を伸ばすのが狙い。
融資条件については、現行100平米となっている戸建住宅の敷地面積の下限を撤廃するとともに、マンションなど共同住宅の床面積の下限を50平米から30平米にし、今年度後半から開始する保証型の証券化支援住宅ローンにも適用する。
東京都区部で増えている敷地100平米未満の戸建住宅、あるいは単身者、夫婦２人家族向けのコンパクト・マンションに対応する。
【問合先】総務部広報課 ０３－５８００－８０１９ |
| 会計基準委､ＳＰＣオフバラ売却に基準策定へ |
企業会計基準委員会は、不動産売却・オフバランスシート処理に関する総合的な会計基準を策定する。複雑化する不動産取引に関する会計上の透明性確保などを狙いに、不動産証券化をはじめ、関連の不動産ファンド向け売却、特別目的会社（ＳＰＣ）の活用などについて、関係会社間取引の会計処理を明確化する。
不動産証券化の場合、「売り手の継続的関与」ともみられる買い戻し、あるいは期間指定などの条件付き取引が多くみられる。
また、オフバラ処理のための「エクイティ出資５％ルール」があるものの、オフバランス後にエクイティを「買い増し」するケースも出てきており、これらの取り扱いが検討課題となる。さらに、売却者が関連の不動産投資信託（Ｊリート）や、不動産ファンドに物件を売却する場合、売却先別で会計指針が必要かどうかも見極めることにしている。
具体的な検討は、企業会計基準委員会内に設置された「固定資産会計専門委員会」が担当する。
【問合先】企画部 ０３－５５６１－９６２１
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| 国交省､価格コンサルなども鑑定業に位置付け |
国土交通省が発表した11月の新設住宅着工戸数は、前年同月比0.3％減の９万8399戸で３カ月ぶりに減少した。分譲住宅は増加したが、持家が４カ月ぶりに減少、貸家が５カ月連続の減少となり、全体では微減。年率換算値は110.9万戸。
持家は前年同月比5.6％減の２万8349戸。住宅ローン減税の期限切れと金利先高感による駆込み需要が６月以降あったが、その反動減による。貸家は1.6％減の４万930戸で、５カ月連続の減少とマイナス基調が続いている。分譲住宅は7.4％増の２万8532戸で、３カ月連続の増加となった。
マンションは8.8％増の１万8064戸と４カ月ぶりに増加。一戸建住宅は4.4％増の１万276戸で、12カ月連続の増加と好調である。
【問合先】国交省建設調査統計課０３－５２５３－８１１１内線２８２３３ |
| 公庫､今年度第４回受付は52％減の3828戸 |
住宅金融公庫の2003年度第４回個人向け融資募集の受付戸数は、前年同期比52.7％減の3828戸となり、大幅に減少した。
公庫では、消費マインドが回復しないことに加え、民間金融機関の短期固定金利型や変動金利型の住宅ローンにユーザーが流れていることなどが主な要因ではないかとみている。
受付戸数の内訳は、マイホーム新築資金が1967戸（前年同期比48.7％減）、マンション購入資金が1286戸（同56.1％減）、建売住宅購入資金が575戸（同56.7％減）と、いずれも大きく減少した。なお、受付期間は2003年11月21日～12月24日の22営業日であった。
【問合先】総務部広報課 ０３－５８００－８０１９ |
| 輸入住宅供給､2003年度は４年ぶり増加の8510戸 |
国土交通省がまとめた「輸入住宅・部材関連企業アンケート調査結果」によると、2002年度の輸入住宅供給実績戸数（建築確認ベース）は、前年度比3.8％減の7781戸だったが、2003年度は前年度比9.3％増の8510戸を見込んでいる。
輸入住宅の供給戸数は、1999年度の１万158戸をピークに３年連続の減少となったが、2003今年度は４年ぶりに増加する見通し。
なお、2002年度の平均建築坪単価は、前年度比3.4％増の52.3万円で、４年ぶりに上昇。工法別のシェアは、２×４などの枠組系が87.5％と大半を占めているほか、ログハウス系が9.7％、軸組系が2.0％などとなっている。
輸入国別では、カナダが35.7％で最も多く、米国が29.6％、スウェーデンが25.8％と続いている。
【問合先】住宅局木造住宅振興室 ０３－５２５３－８１１１
内線３９４２７ |
| アットホーム､中古マンション価格が上昇 |
アットホームがまとめた昨年11月の首都圏売り物件市場動向によると、中古マンションの成約件数は前年同月比14.2％減少の673件、成約価格は都心部を中心に上昇し、平米当たりで同1.5％上昇の31.25万円となった。
中古マンション成約件数は前年同月比で６カ月ぶりの減少で、新築マンション販売に押された形。成約価格は㎡当たりだけでなく、戸当たりでも3.5％アップの1858万円となり、平米当たり・戸当たりともに前年同月比で17カ月連続の上昇だった。都心３区（千代田、中央、港）の戸当たり価格を見ると、成約件数35件の平均価格上昇率は69.7％となり、平均価格は3831万円となった。
【問合先】営業企画部 ０３－３７３０－６４８４ |
| シーズクリエイト､２月にジャスダック市場に上場 |
シーズクリエイトは、２月４日付で日本証券業協会・店頭売買有価証券に正式登録され、店頭（ジャスダック）市場に上場する。会社設立から５期目の株式公開は、独立系デベロッパーでは過去最短。
同社は、1999年８月にリビングクリエイトとして新宿区内で設立。2000年９月に本社を渋谷区内に移転し、現社名に変更した。資本金２億5752万円、従業員62名。分譲マンションの販売代理を経て2001年から「国立」20戸、「菊川」22戸など、首都圏でシーズガーデンシリーズなどの自社分譲事業を開始。
現在は主に環境共生マンションなどを手掛ける。前期（03年３月期）業績は、売上高73億200万円、経常利益４億300万円、当期純利益２億1400万円。 |
| ダイア建設､国交省から産業再生法認定受ける |
ダイア建設は、産業活力再生特別措置法に基づく事業再構築計画の認定を受けた。増資による登録免許税の軽減措置を受けることが出来るほか、資産評価損の損金算入が可能となる。
事業再構築計画では、金融支援と増資により経営・財務基盤の強化を図るとともに、拠点の統廃合、賃貸事業からの撤退、新しい商品コンセプトなどを打ち出している。事業再構築期間は2003年12月から2006年３月まで。
最終的な数値目標として、自己資本当期利益率を42.5％、有形固定資産回転率を1610％、経常収支は前期末の196億円の赤字から107億円の黒字へ改善を目指す。 |
| 菱和ライフクリエイト､創立20年・上場記念新年会 |
菱和ライフクリエイトは５日、東京・千代田区のホテルニューオータニで創立20周年・東証２部上場記念新年会を開催した。
冒頭、挨拶に立った西岡進社長は、「今回の上場を機に、より一層広いフィールドに出てグループの拡大、発展に努力していきたい」と述べた｡
また、今後の事業計画として、これまでの事業に加え、(1)都心部における居住ニーズの多様化をにらんだワーキングルーム兼用のＳＯＨＯタイプのコンパクトマンションの供給、(2)都心部に短期滞在する単身者ニーズに対応するためのマンスリーマンションの運営―などにも、順次進出することを明らかにした。
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| さくら建設､社名を「さくらリアルエステイト」に変更 |
| さくら建設(株)は、１月９日付けで、社名を「さくらリアルエステイト(株)」に変更する。ただし、所在地、電話番号などの変更はない。 |
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