分譲マンション事業に開発型証券化スキーム
〜着工段階で投資家が資金､事業主は早期の回収 |
開発型証券化を活用した新たな分譲マンション事業スキームが注目を集めている。このスキームは、マンションの収支見込みが確定しない着工・販売開始時期に、分譲住戸の全戸販売・プロジェクト完了を見込み、機関投資家などから投資資金を募る仕組み。
事業主のデベロッパーにとっては、プロジェクト投下資金を着工段階などの早い段階において一部回収することができ、次のプロジェクトに回収資金を振り向けることが可能となる。
このほか、投資家や金融関係者に対するアピール効果が見込めるとともに、スキームの設計いかんによっては、資産のオフバランス化や資金コストの削減も追求できる。
国土交通省では近く、「開発型証券化マニュアル」を作成し、開発型証券化の普及に本腰を入れる方針だが、すでにマンション事業においてその活用が始まっている。
この事業スキームを積極的に仕掛けているのが、中堅証券会社の東海東京証券（東京・京橋）。これまで同社が手がけた分譲マンションの開発型証券化は、ダイナシティ、原弘産、フレッグインターナショナルなど、当協会会員社を含む合計５件。
同社の事業対象は、過去３年以上の財務データを整備していることが条件で、基本的には株式上場・公開企業。ただし、フレッグインターナショナルの場合は、公開準備段階で証券化を果たした。
物件の金額規模は最低20億円以上（複数物件の合計でも可）。その上で、(1)物件の立地優位性、(2)デベロッパーや販売会社の販売実績、(3)一定の粗利益率（基本的に20％以上。都心人気エリアの場合は17〜18％）―などを求めている。
また、東海東京証券では、証券化アレンジの実績を重ねてきた結果、証券化コストの削減を実現している。従来は、ケイマンＳＰＣや信託銀行の活用を要したため、コストは割高となったが、それらの活用を省略することが可能となる「中間法人方式」の導入により、コスト削減を進めた。 |
| 国交省､まちづくり交付金で都市再生法を改正 |
国土交通省は、全国の都市再生の推進策として、来年度から実施する「まちづくり交付金」の導入に伴い、都市再生特別措置法の一部改正案を19日に召集される通常国会に提出する方針で準備を進めている。改正案では、市町村がまちづくり交付金を受けるために作成する「都市再生整備計画」を新たに位置付ける。
都市再生整備計画には、市町村がそれぞれの地域の特性を踏まえたまちづくりの目標を示し、それを実現するための各種事業を記載する。まちづくりの目標の設定では、例えば駅周辺の賑わいの再生を掲げた場合には、来街者数や居住者数、新規出店数など達成状況を評価するための具体的な指標も設定する。
まちづくり交付金は、同整備計画に基づいて実施される事業の費用に充当する。計画期間は概ね３〜５年。事業対象地区は主要な駅周辺の中心市街地など都市再生を推進すべき地区とし、概ね１ha以下とする。計画期間終了後には、市町村に目標の達成状況に関する事後評価を求め、その結果について国がチェックし公表する新しい行政手法を導入する。
【問合先】都市･地域整備局まちづくり推進課
０３−５２５３−８１１１ |
| 公庫､民間ローン買取申請は昨年末で39億円 |
住宅金融公庫の証券化支援事業による民間住宅ローンの買い取り申請件数は、昨年末で151件、金額ベースで約39億円となった。
参加金融機関は、今月から新たに10機関加わって合計で90機関となった。昨年12月に公庫が提示した金利は2.56％で、前月の2.59％より３bp(0.03Ｐ)低下。
全期間固定型としている参加金融機関の平均金利は3.26％で、前月と比べ４bp下がった。全期間固定型のうち、最も低い金利を設定しているのは函館信用金庫の2.89％。金利が最も高いのはＵＦＪ銀行の3.95％。２％台の金利を設定しているのは函館信金のほか、日本住宅ローンの2.90％、西京銀行と下関信用金庫の2.95％、大分信用金庫の2.97％、広島銀行、広島総合銀行、広島信用金庫の2.98％で計８機関。
【問合先】総務部広報課 ０３−５８００−８０１９ |
| 国交省､民間による再開発促進で提案募集 |
国土交通省は、都市中心部の再開発プロジェクトを促進するため、新たな事業手法の提案を募集する。継続する地価下落により、とくに地方都市での再開発事業が困難になっていることから、民間資金を引き込むための新たな仕組みについて広く募る。
選定された提案内容を調査レポートとして公表するとともに、内容によっては、制度改正にも反映させる。
ポイントを記載した簡潔な資料による受付を２月９日まで行い、その中から８〜10案を選定する。選定された提案には１件150万円の作業費を支給し、説明資料による選定委員会での詳細なプレゼンテーションを経た後、５月をメドに調査レポートとして公表する。
応募要領は、全国市街地再開発協会のホームページhttp://www.uraja.or.jp を参照。 |
| 維持管理良好マンションにマル優マークを発行 |
(財)マンション管理センターは、住宅金融公庫が行っている「公庫マンション情報登録制度」を活用しているマンション管理組合に対し、維持管理体制が良好なマンションであることを証明するマル優マーク「マル優すまい・る管理マンション」登録証を発行する。管理事務室やエントランスなどに看板として掲示できる。
同登録制度は、マンション管理組合の申請を受け、維持管理内容が優良なマンションの基準となる「公庫マンション維持管理基準」に適合しているかどうかを判定し、適合している管理組合を登録するもの。
(財)マンション管理センターは、公庫からの委託を受けた登録機関。
【問合先】マンション管理センター ０３−３２２２−１５１６ |
| 家族の暮らし方､一緒にいながらも独立性求める |
住文化研究協議会は、首都圏在住の20〜60代の男女を対象に家族と住生活に関するアンケート調査を実施した。
調査結果によると、家族の暮らし方については、「家族は一緒に暮らすべきだと思う」という回答が95％と大半を占めた一方、「プライバシーのための個室は絶対必要である」という答えも62％と多く、一緒に暮らしながらも各人の独立性を確保しようという意識を持つ人が多い。年老いた親の面倒に関しては、「子どもの義務だと思う」が80％と多いものの、「介護作業は他人に任せてもいい」が65％となっており、合理性を求める姿勢が強い。子どもの行動については、「成人するまでは親が責任を持つべきである」が85％と圧倒的に多いが、「かまい過ぎず、できるだけ自由にさせる方がいい」が67％と子供の意志を尊重する傾向にある。
【問合先】同協議会０３−３３７１−２５１９ |
| 都心ビル空室率４ヵ月連続で改善､賃料弱含み |
三鬼商事が発表した2003年12月末時点の東京都心５区の平均空室率は8.12％で、前月比0.25ポイント改善した。９月以降４ヵ月連続で改善している。
今年春に完成する大型ビルの募集状況も順調に推移しており、満室稼働を予定するビルが出ている。
都心５区の平均賃料は、月額坪当たり１万7954円で、前年同月比7.02％ダウンした。大型新築ビルの平均賃料は5.11％下落の２万4833円、大型既存ビルの平均賃料は7.39％下落の１万7731円と募集賃料の弱含みが鮮明になっている。
【問合先】情報戦略室 ０３−３２７５−１６１１
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| 木耐協が調査、耐震性に不安ある住宅は75％ |
全国のリフォーム事業者など650社で組織する「日本木造住宅耐震補強事業者協同組合（木耐協）」は、2004年版の「木造住宅耐震診断結果」をまとめた。
それによると、木耐協が診断開始した98年以降の耐震診断件数は７万3711件となり、このうち、約75％の住宅に不安があるとの結果が出た。
診断は「安全」（国土交通省基準に従い、総合評点が1.5以上）、「一応安全」（同1.0以上1.5未満）、「やや危険」（0.7以上1.0未満）、「倒壊または大破壊の危険がある」（0.7未満）で区分。
今回の診断結果では、「倒壊または大破壊の危険がある」が全体の49.83％（３万6733件）を占め、「やや危険」の24.32％（１万7925件）と合わせると74.15％となった。「一応安全」は19.62％（１万4463件）、「安全」は6.23％（4590件）に過ぎない。
【問合先】同協同組合 ０３−５５４９−２１１５
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| 日本で最大級の定借マンションを発売へ |
新都心住宅販売は、日本で最大級の定期借地権マンションとなる「タンタタウン」総戸数678戸(事業主：伊藤忠都市開発、相模鉄道、ＮＴＴ都市開発、販売代理：伊藤忠ハウジング、相鉄不動産販売、新都心住宅販売､所在地：横浜市都筑区高山)の販売代理を１月下旬から開始する。
この物件は、2007年開通予定の横浜市営地下鉄の新線（仮称）「葛が谷」駅より徒歩３分の好立地に2005年３月に完成予定。約４万3000平米の広大な敷地に、「都市と自然」をコンセプトに多彩な共用施設を配し、間取りプランも100平米中心の構成に豊富なバリエーションをもたせる。
新都心住販では、以前にも千葉県船橋市で、大規模定期借地権マンションの「パークハウスプレシア」総戸数325戸（事業主：三菱地所）を即日完売した実績をもっており、今回の販売においても、同社の豊富な販売ノウハウが期待される。 |
| ＦＪネクスト､１Ｒフロントにタッチ式電子案内板 |
エフ・ジェー・ネクストは、近隣の各種施設や店舗の紹介、ネットショッピングの案内、管理情報などを入居者に提供する「タッチパネル式インターネット・フロントサービス」を、100戸前後の分譲ワンルームマンションに標準化する。
同サービスは、マンションのエントランスホールに設置した端末機のパネルに、ログインユーザー名とパスワードを入力し、近隣の各種施設、店舗、公共機関、病院などの情報、入居者専用のネットショッピングサービス、ゴミ出し・消防点検日、エレベーターの工事日程などの管理会社からの告知、住人同士のコミュニケーションを図るための居住者専用サイトなどを閲覧、利用できるシステム。ＩＤ・パスワードを入力すれば入居者個人のパソコンからもアクセスが可能。
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協会だより
〜特別講演会｢証券市場から見た平成16年景気動向｣のご案内 |
証券金融委員会では30日、野村證券(株)金融研究所長の海津政信氏を招き、特別講演会を開催する。
同氏は、テレビ朝日サンデープロジェクト「経済・株式展望」などに出演し、強気の市場分析で知られており、2003年９月より、日本経済新聞ホームページ“ＮＩＫＫＥＩＮＥＴ”「時説往来」のコーナーにも寄稿するなど幅広く活躍している。
参加希望者は、協会事務局（ＴＥＬ０３−３５１１−０６１１
担当：米山）まで。参加費は無料。
◇ 日時＝平成16年１月30日(金) 15:30〜17:00
◇ 会場＝スクワール麹町 ５階｢芙蓉｣ |
協会だより
〜正会員５社､賛助会員２社の新規入会を承認 |
当協会は１月１日付けで、下記の通り、正会員５社、賛助会員２社の新規入会を承認した。この結果、正会員は527社、賛助会員は62社、合計589社となった。（◇会社名
(1)代表者名(2)所在地(3)推薦会社―の順。）
〔正会員〕◇イトーピアホーム(株) (1)疋田幹雄(2)東京都千代田区(3)昭和住宅(株)
◇(株)丸商建設 (1)榎木田統治(2)宮崎県日南市(3)岩尾建設(株)
◇ハゼモト建設(株) (1)櫨本健一(2)福岡県北九州市(3)岩尾建設(株)
◇興友建設(株) (1)村田東洋勝(2)熊本県八代市(3)岩尾建設(株)
◇(株)沖電工 (1)古謝好政(2)沖縄県那覇市(3)(株)琉信ハウジング
〔賛助会員〕◇(株)叶設計 (1)丹羽健夫(2)東京都港区(3)(株)リブラン
◇(株)環建築設計事務所 (1)秋山寿郎(2)東京都新宿区(3)(株)リブラン |
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