首都圏発売６％減の8.3万戸､近畿は3.1万戸
〜不動産経済､03年マンション市場､価格は上昇傾向 |
◇首都圏､契約率平均78％､戸当たり価格･平米単価ともに６年ぶりの上昇
不動産経済研究所がまとめた2003年の｢首都圏･近畿圏のマンション市場動向｣によると､昨年１年間に首都圏で発売された新築分譲マンションは８万3183戸で､史上第３位の前年(８万8516戸)に比べ6.0％減少したものの､５年連続で８万戸超の供給を維持した｡前年に続き都心部での超高層(20階建て以上)･超大型(総戸数300戸以上)物件が好調で､市場を牽引した｡立地の都心回帰に押され郊外部での供給は軒並み減少した半面､都区部では史上最多の３万6340戸が発売され､過去最多(2000年３万5318戸)を更新した｡
〔エリア別の発売実績の内訳〕◇都区部３万6340戸(シェア43.7％)◇都下１万548戸(同12.7％)◇神奈川県２万880戸(同25.1％)◇埼玉県8820戸(同10.6％)◇千葉県6595戸(同7.9％)｡
売れ行きをみると､月間契約率の平均は78.1％(前年比2.7ポイント=ｐ増)｡繰越販売在庫を含めた累積契約率は90.1％(同2.1ｐ増)｡
分譲価格をみると､戸当たり平均価格は4069万円で､前年比66万円(1.6％)の上昇､平米単価は54.5万円で同3.2万円(6.2％)の上昇と､いずれも６年ぶりの上昇である｡
年末の繰越販売在庫は9728戸で､前年末(１万1611戸)比1883戸の減少｡なお､今年の発売は８万5000戸前後の見通しで､前年比2.2％程度増加する見込みである｡
◇近畿圏の発売は２割減､大阪市は過去最多､平均価格は２年ぶりに下落
近畿圏で昨年１年間に発売された新築分譲マンションは３万1258戸(前年比20.0％減)で､２割の減少｡半面､大阪市は9812戸(同8.9％増)が発売され､過去最多を記録した｡これで３年連続して9000戸超の供給となった｡
売れ行きをみると､月間契約率の平均は71.9％(同1.1ｐ増)で､まずまずの売れ行き｡戸当たり価格3165万円(同2.2％下落)､平米単価は41.7万円(同0.7％上昇)で､戸当たり価格は２年ぶりに下落､平米単価は６年ぶりに上昇した｡
今年に繰り越された販売在庫は5664戸で､前年末(7168戸)比1504戸の減少である｡
今年の発売は､大阪市内で計画されている500〜1000戸規模の大型物件の発売動向次第で増減があり得るが､前年比微増の３万2000戸程度の見通し。
【問合先】不動産経済研究所･企画調査部 ０３−３２２５−５３０１ |
政策動向〜
国交省､不動産取引価格公開の法制化は当面見送り |
国土交通省は､検討してきた不動産取引価格情報の提供制度の法制化を当面見送り､任意制度として来年度からスタートする｡
当初は現行の法律の枠内で制度創設を盛り込んだ改正案を今通常国会に提出する方針だったが、取引価格の開示義務を規定するための法律上の整理ができなかった。
不動産取引価格情報の公開は､国土審議会土地政策分科会企画部会に設置した｢土地情報ワーキンググループ｣(座長=山野目章夫･早稲田大学教授)が02年12月から約１年間かけて検討｡昨年11月末の最終報告には､個別物件を特定できない形で取引価格に関する情報をインターネットで一般に公開する方向性が盛り込まれていた｡
来年度からは､法務省と連携して登記情報の活用を図ると共に､取引価格情報の開示について､取引の当事者である一般国民をはじめ､各方面に協力を要請し､独自に情報収集する｡提供された情報は､個別物件を特定できない形で公開していく考え｡ 【問合先】土地･水資源局土地情報課
０３−５２５３−８１１１ |
政策動向〜
国交省､モーゲージブローカー制度化へ向け検討 |
国土交通省は､証券化のスキームを活用した住宅ローンの発行業務を専業とするモーゲージ･バンカーと､住宅ローンの斡旋業務を行うモーゲージ･ブローカーに関する制度的枠組みを検討する方針である｡
同省では､住宅金融公庫が昨年10月から開始した民間住宅ローンの証券化支援業務によって､モーゲージ･バンカーを含めた多様な民間金融機関が住宅ローン市場に参画すると予想｡米国のように住宅ローンの斡旋業務が確立されることが必要だと判断した｡
資格要件､行為準則などのあり方を検討する｢住宅供給事業者を通じた住宅ローンの供給方策に向けての調査研究会｣の初会合を今月28日に開き､(1)住宅供給事業者自らによる取り組み､(2)住宅ローン利用者と接点のある不動産流通業者などによるブローカー業務のあり方―を検討する。
【問合先】総合政策局不動産業課 ０３−５２５３−８１１１ |
政策動向〜
自民党､定期借家契約への切り換えなど検討 |
自民党の定期借家権等特別委員会(保岡興治委員長)は､定期借家制度の見直しなどを盛り込んだ｢借地借家法改正案｣の具体的な検討を開始した｡
定期借家制度は､｢施行後４年をメドに必要な見直しを行う｣ことが規定されており､今年３月に期限を迎える｡見直しの主要な論点となるのは､(1)居住用建物の普通借家契約から定期借家契約への切り替えの解禁､(2)定期借家契約を締結する際の賃貸人の書面による説明義務の廃止､(3)床面積200平米未満の居住用定期借家契約における賃借人の中途解約権の廃止―など｡
【問合先】国土交通省住宅局マンション管理対策室
０３−５２５３−８１１１ |
政策動向〜
国交省､住宅公庫金利を2.55％に引き下げ |
国土交通省は、住宅金融公庫の基準金利を現行の2.60％から５bp(0･05ｐ)引き下げて2.55％に改定した。
財投金利が1.7％から1.6％に引き下げられたことに伴う措置で、今年度の第５回融資募集の受付開始日である19日から即日適用した。
【問合先】国土交通省住宅局住宅政策課 ０３−５２５３−８１１１ |
政策動向〜
国交省､既存不適格建築物の耐震改修を促進 |
国土交通省は､既存建築物の耐震改修などを促進し､防災性能の向上を図るため､建築基準法と都市計画法の一部を改正する｡既存不適格建築物に関する規制の合理化などを盛り込むほか､密集市街地における震災対策を強化するため､防災空間確保のための一団地認定制度を創設する｡
今回の改正では､段階的･計画的な増改築を可能とする｡例えば､全体の改修計画を作成し､１期工事で外壁改修を行い､次いで２期工事で耐震改修を実施し､全体の計画が終了した段階で､耐震基準を全規程遡及するように見直す｡中でも既存木造住宅については､増改築時に基礎の撤去･新設を要するなど､現行では新築基準への適合が困難なケースがあるが､改正後には､既存の基礎の補強などにより対応が可能となる｡
また､建築物の報告･検査制度を強化するとともに､地震で倒壊する恐れがある危険性の高い既存不適格建築物に対する自治体の勧告･是正命令制度を創設する｡国の建築物については､定期点検を義務づける。
都市計画法の一部改正では､容積率を移転できる特例容積率適用区域制度を拡充し､防災空間を確保した場合の余剰容積を､他の建築物の建替えなどに移転できる一団地認定制度を創設する｡
【問合先】住宅局市街地建築課 ０３−５２５３−８１１１ |
政策動向〜
不動産コンサル試験､03年度合格率は70.7％ |
(財)不動産流通近代化センターがまとめた2003年度不動産コンサルティング技能試験の合格者概要によると､受験者数は1644名､うち合格者数は1162名で､合格率は70.7％だった｡合否基準は､択一式試験と記述式試験の合計200点満点中130点以上｡合格率は02年度に比べ8.4ポイント増加した｡
【問合先】コンサル試験部 ０３−３９８６−０５７５ |
市場動向〜
会員企業の大規模着工､11月は７社８物件2233戸 |
国土交通省がまとめた昨年11月の｢大規模住宅着工状況(100戸以上)｣によると､分譲住宅は8621戸(前年同月比32.0％増)､貸家は1309戸(同25.9％増)､合計9930戸(同31.1％増)となっている｡
うち当協会会員企業の着工は､分譲住宅のみで７社８物件2233戸で､分譲住宅全体に占めるシェアは25.9％である｡内訳は次の通り。
◇日本ハウズイング=752戸(東京都港区､地上36階)◇ゼファー=438戸(千葉市中央区､地上20階)◇新日本建物=253戸(東京都三鷹市､地上９階)◇タカラレーベン=189戸､174戸(埼玉県川越市､２棟15階)◇モリモト=165戸(東京都江東区､地上24階)◇ジョイント･コーポレーション=162戸(東京都三鷹市､地上８階)◇ダイナシティ=100戸(東京都台東区､地上14階)｡
【問合先】総合政策局･建設調査統計課 ０３−５２５３−８１１１内線２８２３６ |
市場動向〜
住信基礎研､都心価格上昇でビル売買収益率は改善 |
住信基礎研究所は､2002年分の最新データに基づいて､東京都と大阪市のオフィスビルを対象とした｢住友信託･不動産投資インデックス(ＳＴＩＸ)｣をまとめた｡
それによると､2002年の東京都心部におけるインカム収益率は5.5％で､前年比0.6ｐ=ポイント減少したものの､キャピタル収益率は△1.1％で、同0.6ｐ改善した｡収益率は､東京都心オフィスビルの価格上昇傾向に伴い､インカム面で減少､キャピタル面では改善した｡
エリア別に収益率(総合収益率ベース)の増減をみると､◇千代田区丸の内=2.0ｐ減◇千代田区神田=1.7ｐ増◇中央区日本橋=1.9ｐ増◇中央区銀座=1.8ｐ増◇港区新橋=0.2ｐ減◇港区赤坂=1.0ｐ減◇新宿区=1.2ｐ減◇渋谷区=0.6ｐ減◇大阪(大阪市中心エリア)=1.3ｐ増─となっている｡
投資収益率(1976〜2002年)をみると､丸の内が13.8％で最も高く､次いで赤坂が9.7％､新橋が8.6％などとなっており､その他､大阪を含め全てのエリアで株式(ＴＯＰＩＸ)の投資収益率の6.0％や､国債10年物の5.2％を上回っている｡
【問合先】住信基礎研究所 ０３−３５１８−６０６０ |
会員動向〜
アパ､都内の本格タワー型マンション用地で公団と契約 |
アパは20日､東京･江東区東雲１丁目地内の大規模タワー型マンション用地の購入について､都市基盤整備公団と契約した｡今回の用地取得･開発に当たっては、資産流動化に関する法律に基づくＳＰＣ(特定目的会社)を設立し､銀行を始めとしたノンリコースローン(非遡及型ローン)等を主体とした調達を予定している｡
同用地(東京都江東区東雲１-１-17)は､都市公団が三菱グループと複合開発中の｢東雲キャナルコート｣地内の一部、敷地面積は6505.58平米｡
アパの計画では､マンションはＲＣ一部Ｓ造地上44階建ての超高層マンションで､総戸数は440戸の規模｡総事業費は約200億円｡早ければ今年12月に着工し､2006年11月の完成を目指す｡ |
会員動向〜
ナイス､単身女性対象に会員組織､都心コンパクト企画に意見反映 |
ナイスは､都心コンパクト･マンションの商品企画の充実を図るため､女性単身者を中心とした会員組織｢ヴィニーチェ･クラブ｣の会員を15日から募集し､来月中旬をメドに本格的な活動を開始する｡
同社では今後､コンパクト･マンションをシリーズ展開していく上で､これまでの広さや価格に加え､女性の視点を反映させた商品企画を強化していく｡
創設する｢クラブ｣は､女性単身者を中心に会員募集し､１級建築士やインテリアコーディネーター等の資格を持つ同社の女性スタッフ４名が運営を担当する｡セミナー等を通じて､住まいに対する会員の声を収集し､同社の商品開発部と連携しながら､実際のプロジェクトの商品づくりに女性ならではの視点を反映させていく考え｡
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協会だより〜
委員会等の日程 |
◇ ２月３日(火)13:30〜 政策委員会:新型住宅ローン(証券化を利用した住宅ローン)に関する説明会(スクワール麹町)
◇ ２月３日(火)15:30〜 日住協ＮＥＴ利用研修会(同)
◇ ２月５日(木)12:00〜 20年保証小委員会:20年保証対応ガイドラインの活用手法について(同)
◇ ２月５日(木)14:00〜 注文建築委員会:住団連｢戸建注文住宅の顧客実態調査｣結果について(同)
◇ ２月６日(火) 9:45〜 宅地建物取引主任者法定講習(総評会館)
◇ ２月10日(火)18:30〜 常任理事会(東京ステーションホテル)
◇ ２月12日(木)16:00〜
賃貸管理委員会:幸田昌則氏の講演｢これからの不動産市場動向と今後の事業戦略｣(弘済会館) |
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