都心２区の１Ｒ規制の動きにリアクション
〜豊島区では業者反発､新宿区では規制強化の声 |
都心部での投資用ワンルームマンションの建築規制の動きに伴う専門業者の反発や住民のリアクションが高まっている。
豊島区議会が昨年12月９日に全国で初のワンルームマンション税となる「狭小住戸集合住宅税」の条例を可決、同19日に総務大臣の同意を得るための協議書を提出した。新宿区も12月に開催された議会定例会で「ワンルーム条例」を可決し､４月１日より29平米未満の住戸が10戸以上で３階建て以上のワンルームマンションは、「１割の住戸を高齢者対応とすること」「39平米以上のファミリー向け住戸を１戸以上設けること」「管理人室を設けること」の３点が義務付けられることになった｡
豊島区長は､総務大臣への同意協議書の提出に際して､「住宅ストックのアンバランスは区が直面する大きな行政問題で､早急に解決しなければならない課題。約１年半をかけて新税導入の可否を含め､区民や納税者となるマンション事業者の方々それぞれの立場から十分に意見を出し合い､議論し尽くした。必ず総務大臣の同意が得られるものと確信している」とのコメントを発表｡
これに対し､ワンルームマンション専業デベロッパーの任意団体･首都圏中高層住宅協会は､｢新税には建築抑止効果も正当性もない。話し合いも十分とはいえない。区の専門委員会に具体的な住戸ストックのアンバランスの改善策を提案したのに取り上げてくれなかった｣と強く反発｡今後､税の是非について提訴することも検討している｡
一方、新宿区では、菱和ライフクリエイトが西新宿７丁目の約490坪の敷地に地上32階建て・総戸数368戸（うちワンルームは292戸の予定）の大型物件の建設計画をマスコミに発表したことを契機に、早くも住民側から「４月に施行される条例の規制内容では手ぬるく、規制にならない。ファミリー住戸の半分以上の設置を義務付けるべき」との声が上がっている。
東京都の「建築紛争予防条例」に基いて同社が昨年12月に開いた事前説明会では､すぐ背後に日本一の歓楽街･歌舞伎町を控える立地条件などから住民側から「暴力団や風俗営業の巣窟にされてしまうのではないか｡ファミリー住戸をもっと増やしてほしい」との要望がなされたが、同社は現在の計画以上ファミリー住戸を増やすつもりはないとした上で､その代替措置として「連帯保証人のいない入居希望者や外国人の入居者は原則として断る」「事務所､店舗としての転用は認めない」などを管理規約に盛り込むことなどを提案したが、総合設計の申請に原則として必要な「地元住民の合意」はまだ得られていない｡
【問合先】◇豊島区総務部税務課税制担当係 ０３−３９８１−１３７６
◇新宿区都市計画部計画調整課 ０３−５２７３−３５４７ |
政策動向
〜自民党､国土法･都市再生法の一部改正案を承認 |
自民党・国土交通部会（渡辺喜美部会長）は、国土交通省が今国会に提出する法案のうち、三位一体改革に伴う「国の補助金等の整理及び合理化等に伴う国土利用計画法及び都市再生特別措置法の一部を改正する法律案」の原案について承認した。
国土利用計画法の一部改正では、都道府県地価調査をはじめ、土地利用基本計画の作成や土地取引の届出制などの経費として都道府県に交付している「土地利用基本計画作成費等交付金」（今年度25億円）を廃止する。これまで交付金で行ってきた都道府県地価調査を来年度から地方交付税によって一般財源化する。
都市再生特別措置法の一部改正では、全国都市再生を推進するため、地域の実情を熟知している市町村が公共公益施設などを整備するために作成する「都市再生整備計画」を法律に位置付けるとともに、同計画に基づく事業に充当する「まちづくり交付金制度」を創設する。
【問合先】国土交通省大臣官房総務課 ０３−５２５３−８０３９ |
政策動向
〜国交省､既存不適格建築物の各種規制を緩和へ |
国土交通相の諮問機関､社会資本整備審議会建築分科会(分科会長=岡田恒男･東京大学名誉教授)は､建築基準法における既存不適格建築物の取り扱いに関する見直し策をまとめた。
具体的な施策として､まず､既存不適格建築物のうち保安上危険な建物の所有者に対する勧告制度を導入するとともに､建物や設備などの定期報告義務に違反した場合の罰則規定を強化する。
既存不適格建築物の増改築については､即時に建築物全体を最新基準に適合させるという現行の遡及適用ルールを緩和し､段階的な改修を認めるほか､小規模な増改築などを行う場合､木造建築物の基礎の規定や､大規模修繕などを実施する場合の日影制限などの規定を適用除外とする｡
国土交通省の推計によると､築後20年から40年程度までの改修適齢期を迎えている建築物ストックは､住宅､非住宅とも全ストックの約４割を占め､現行の耐震基準を満たしていない既存不適格建築物は､住宅で約1400万戸､非住宅建築物で約120万棟に達している｡これらの改修が防災上の面からも急務となっている｡
【問合先】国土交通省住宅局建築指導課 ０３-５２５３-８５１３ |
政策動向
〜国交省､モーゲージ･ブローカー制度の検討を開始 |
国土交通省は､モーゲージ･ブローカーの制度化について検討を開始した｡住宅金融公庫縮小に伴い､今後､民間金融機関がさまざまな住宅ローンを発売することが予想されているが､モーゲージ･ブローカーは､そうしたローン情報をエンドユーザーに提供・仲介するビジネス。米国では不動産関連業務として一般的である｡
国交省では､｢住宅供給事業者を通じた住宅ローンの供給方策に向けての調査研究会｣(座長=井村進哉･中央大学教授)の初会合をこのほど開き､モーゲージ･ブローカーのビジネスモデルを模索しながら､モーゲージ・ブローカーの制度的枠組みや資格要件･行為準則などのあり方について検討を始めた｡
ハウスメーカーなどの住宅供給事業者や不動産流通業者などによるモーゲージ･ブローカー業務を成立させるため､住宅ローンに関する消費者への必要十分な説明体制を確立させるとともに､フィーの適正化に関して議論する｡
【問合先】国土交通省住宅局住宅資金管理官 ０３−５２５３−８５１８ |
市場動向
〜国交省､03年住宅着工は116万戸と３年ぶりに増加 |
国土交通省が発表した2003年の新設住宅着工戸数は､前年比0.8％増の116万83戸で､３年ぶりに増加した｡持家､貸家､分譲住宅のすべてが増加｡
持家は前年比1.3％増の37万2652戸で４年ぶりに増加。貸家は３年連続の増加となる0.3％増の45万1629戸。分譲住宅は0.8％増の32万6639戸で３年ぶりの増加となった。このうち、マンションは3.8％減の20万221戸で３年連続の減少、一戸建て住宅は8.7％増の12万4157戸で３年ぶりに増加した。
なお､12月の住宅着工戸数は､前年同月比9.4％増の10万826戸と２カ月ぶりに増加。持家は1.5％減の２万7507戸で２カ月連続の減少｡貸家は10.5％増の４万1168戸と２ケタ台の増加。分譲住宅は20.2％増の３万1529戸と大幅に伸び､４カ月連続で増加｡３大都市圏のマンションは42.2％増の１万7738戸で､とくに首都圏は58.3％増の１万3110戸と大きく増加した。
【問合先】国土交通省総合政策局･建設調査統計課 ０３−５２５３−８３３９ |
市場動向
〜02年度の個人注文住宅､面積137平米で微減 |
住宅金融公庫の調査によると、2002年度の個人注文住宅の面積平均は137.2平米で､前年度より0.9％減少し､５年前の97年度と比べると4.8％減少した｡１人当たりの床面積の平均は前年度比ほぼ横ばいの41.0平米で､５年前より5.1％増加した｡
平均建築工事単価は平米当たり17万2906円で、前年度より0.8％下落。工事単価は97年度の18万2606円をピークに、その後は下がり続けている。建築総工事費の平均は前年度比1.8％下落の2369.6万円。
平均工期は112.7日で、前年より2.6日短縮、５年前と比べると11.2日短縮した。平均工期を工法別にみると、在来木造は124.8日で前年度比1.0日短縮、鉄鋼系プレハブは85.7日で5.9日短縮、木質系プレハブは80.0日で6.1日短縮、２×４は115.3日で1.6日短縮。
【問合先】総務部広報課 ０３−５８００−８０１９ |
市場動向
〜当協会の業況調査､分譲住宅が好調､次期悪化見通しなし |
当協会が四半期ごとに行っている｢経営者による住宅･不動産市場の見通し等調査｣(2003年12月時点)の結果によると､賃貸管理を除き､分譲住宅､不動産仲介･代理､建築請負―の各部門で業況が改善しており､今後の市況を予測した次の四半期でも､全部門で悪化見通しがなくなり､明るさが見える調査結果となった｡
今回の調査は､当協会正会員524社にアンケートを実施し､154社から回答(回答率29･4％)を得た｡
［分譲住宅の売れ行き］｢良い｣｢やや良い｣を合わせた割合が17.4％と前四半期比2.7ポイント=Ｐ増。｢悪い｣｢やや悪い｣を合わせた割合も同1.6Ｐ増の48.3％となった｡このうち戸建住宅の事業は好転しているものの､マンションは｢悪い｣割合が同8.4Ｐ増の52.8％となり､全体として｢悪い｣割合も増えた｡
ただ次の四半期は､分譲住宅全体で良い割合が17.1％と､今期の実績に対し0.3Ｐ落ち込むものの､｢悪い｣割合は12Ｐ減り､好調が持続する見通し。
［不動産仲介･代理］現況は好転している｡売買と賃貸を合せて｢良い｣割合が同2.7Ｐ増の14.7％｡とくに賃貸仲介が同5.5Ｐ増の10.6％となり全体を牽引した｡今後の見通しも､賃貸仲介がさらに改善し､｢悪い｣割合も減少する｡
［賃貸管理］｢悪い｣割合が同2.5Ｐ減の29.7％となったものの､｢良い｣割合も同2.2Ｐ減の6.3％｡次の四半期は好転を予想している｡
［建築請負］個人住宅は､｢良い｣割合が同7.3Ｐ減の11.3％と再び下向傾向になったが､法人受注は､同11.5Ｐ増の14.3％と大幅に改善した｡
【問合先】協会事務局 ０３−３５１１−０６１１ |
会員動向
〜細田工､千葉で戸建分譲｢高南台｣89区画 |
細田工務店は千葉県東葛飾郡で､戸建分譲団地｢グローイングスクエア コロル高南台｣総区画数89区画を発売する｡
同団地(千葉県東葛飾郡沼南町高南台１−15他)は､ターゲットを30歳代半ばから団塊ジュニア層に設定し､外観３タイプ､インテリア８タイプ､間取りプラン４タイプを組み合わせた｡将来の家族構成の変化に対応するため､可変性のある間取りを基本､１ＬＤＫを含めた大胆な提案を行っている｡団地名の｢コロル｣はイタリア語とスペイン語の｢青｣から名付けた｡東武野田線高柳駅から徒歩11分､敷地150.06〜160.07平米､建物98.24〜117.43平米､販売価格2795万〜3631万円。 |
会員動向
〜東誠不動産､27日にジャスダック市場に上場へ |
東誠不動産は今月27日にジャスダック市場に上場する｡同社は1950年､飲食業を目的とするユーカリ興業として設立｡64年に事業目的を変更し､不動産の売買､仲介､賃貸､管理業を開始｡96年に現商号に変更した｡現在の事業の柱は､開発分譲､賃貸､不動産流動化の３事業｡
前期(03年11月期)業績は､売上高94億5500万円(前期比53.0％増)､営業利益12億600万円(同70.5％増)､経常利益８億7000万円(同138.1％増)と過去最高益｡不動産流動化事業の拡大と安定した賃貸事業収入が寄与した｡
上場に伴い､3000株を公募する｡手取金は､今後組成する不動産投資ファンドへのエクイティ投資､物件購入資金等の運転資金に充てる｡ |
協会だより
〜正会員1社､賛助会員２社の新規入会を承認 |
当協会は､下記の通り､正会員１社､賛助会員２社の新規入会を承認した｡(◇会社名 (1)代表社名(2)所在地(3)推薦会社―の順｡)
［正会員］◇日綜ハウジング(株) (1)木下 康(2)東京都港区(3)日本綜合地所(株)｡
［賛助会員］◇(株)ジャクソンエス･ピー･アイ (1)清水秀男(2)東京都港区(3)木下工業(株)｡◇(株)インタープラン (1)園田榮治(2)東京都渋谷区(3)(株)リブラン｡ |
協会だより
〜委員会等の日程 |
| ◇２月18日(水)12:00〜 中高層住宅委員会:(1)｢21世紀の都市のあり方｣(2)｢コンパクトマンションへの取り組みについて｣(ホテルルポール麹町)
◇２月24日(火)13:30〜 特定住宅検査員研修(主婦会館｢カトレア｣)
◇２月24日(火)14:00〜 マンション標準管理規約説明会(ホテルルポール麹町)
◇３月４日(木)13:30〜 平成16年度税制改正説明会(霞ケ関ビル)
◇３月４日(木)14:00〜 中高層住宅委員会･企画･販売分科会:ヒューザー物件見学会(神奈川県磯子)
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