販売時の総花的な住生活サービスは再考を
〜管理会社調べ､供給側と居住者のギャップが顕著 |
マンション建設に当たり近年､過剰ともいえる仕様･設備を備えている共用施設や住生活サービスが目立ってきた｡事業主であるデベロッパーサイドからみれば､営業活動の際に顧客にアピールできる特徴であることは間違いない｡しかし､実際購入者が入居した後の利用状況はといえば､様々な提案がなされたわりに使われていなかったり､サービスが｢無用の長物｣となっているケースが少なくない｡
こうした事業者サイドの意識と､居住者の捉え方に大きなギャップが生じていることを示す調査結果(対象=総戸数100戸以上の170物件)が､管理会社大手の東急コミュニティーから発表された｡
調査結果の分析によると､共用施設については､｢集会室｣や｢和室｣など設置率が高いものの､｢総会や理事会に利用する程度｣という利用がほとんどで､その利用率は相対的に低いという結果が示されている｡一方､ロビーラウンジ､宅配ロッカー､来客用駐車場などの利便施設は利用率が高いというのが一般的な傾向になっている｡
デベロッパーとしては､居住者サイドに立った共用施設のあり方をもう一度検討し､ニーズに合った提案を行う必要があるだろう｡
一方､住生活サービスでは､宅配便･クリーニング･ＤＰＥなどの各種取次ぎサービス､レンタカー予約､ハウスクリーニング･ベビーシッター･ケータリングなど各種紹介･手配サービスといったフロントサービスが提供されているが､その利用状況をみると､宅配便やクリーニング､ＤＰＥといった取次ぎサービスは｢よく利用｣と｢たまに利用｣を合わせて６割〜８割にのぼっているものの､ケータリングやレンタカーなど紹介サービスは､ほとんど利用されていないというのが実態である｡
｢ホテル並みのフロントサービス｣と謳ったチラシをよく見かけるが､実際に居住者が利用するフロントサービスは限られている｡入居後の購入者の関心は､管理業務に係わる管理費そのものに移るというのが実態である｡
販売時点で顧客の気を引くために総花的に提案している住生活サービスだが､居住者の意識とは大きな隔たりがあり､今後再考の余地がありそうである｡
【問合先】東急コミュニティー･マンション文化センター０３−５７１７−１４６６ |
政策動向
〜自民党､信託業法改正案を了承､信託業を一般事業者にも解禁 |
自民党は､今国会に提出する｢信託業法の一部改正案｣を了承した｡改正の内容は､(1)信託業への金融機関以外の参入を可能とするほか､(2)信託の引受対象財産の範囲制限を撤廃する―ことが主要な柱｡とりわけ現行制度では､信託業の担い手は金融機関に限られているが､今回の改正で金融機関以外の一般事業者にも解禁する｡
参入基準は信託会社の業務内容に応じて区分する。参入できる組織形態は株式会社を基本とし､一般の信託を行う会社は免許制で資本金１億円以上､管理型信託を行う会社は登録制で､それぞれ３年ごとの更新制とする｡ただし、グループ企業内の信託については特例を設け、受託者の届出のみで信託の引き受けを可能にする。
行為規制については､営業保証金の供託､説明義務､不当勧誘の禁止､業務の第３者委託に関するルールの整備､業務制限､監督規制､受託者責任などを定めるほか､市場への情報開示や受益者に対する信託財産についての情報開示を規定する｡
このほか､信託サービスの利用者の窓口を拡大するため､信託契約代理店制度と信託受益権販売業者制度を創設する｡ともに登録制で法人､個人とも可能｡受益権販売業者制度は３年毎の更新制とし､業者は営業保証金を供託する｡また､これまで金銭等に限定されていた受託可能財産の範囲を拡大し､知的財産権や売掛債権なども可能とすることで､企業の資金調達手段の多様化を図るとともに､グループ企業内で知的財産権の一元管理ができるようにする｡
【問合先】金融庁総務企画局市場課 ０３−３５０６−６０００
内線３６２２ |
政策動向
〜政府､建基法･地価公示法などの改正案を閣議決定 |
政府は､建築基準法の一部改正案と地価公示法および不動産鑑定評価法の一部改正案を閣議決定した｡今国会での成立を目指す｡
建築基準法の改正は､既存不適格建築物の耐震改修などを促進するため､建築物に関する報告･検査制度を充実･強化し､劣化が進んで危険度の高い既存建築物に対する勧告･是正命令制度を創設する｡また､既存不適格建築物の耐震改修工事などに伴い増改築を行う場合の規制を緩和し､工事の全体計画が認められた場合は､工事の過程に従って順次､現行の基準に適合させることを可能にする｡
今回の改正に関連して都市計画法の一部を改正し､商業地域にのみ定めることができる容積の移転が可能な特例容積率適用区域を､他の用途地域でも定めることができる｢特例容積率適用地区｣に拡充するとともに､地区内の建築物の高さの最高限度を定めることができるようにする｡
地価公示法の改正では､地価公示の対象地点を都市計画区域外にも広げて､土地取引が相当程度見込まれる区域も加える｡施行日は2005年４月１日｡
不動産鑑定評価法の改正では､現在３次まである不動産鑑定士試験を１回２段階方式に簡素化して行い､現行では最短でも４年程度かかる資格取得までの期間を最短２年程度に短縮する｡また､実務修習を実施する機関の登録基準を定める｡
このほか不動産投資コンサルティングなど､不動産鑑定士による鑑定評価業務以外の周辺業務を法律上で位置付ける｡施行日は2005年４月１日｡試験制度の改正については､2006年２月１日からとする｡
【問合先】国土交通省土地･水資源局地価調査課
０３−５２５３−８１１１ 内線３０３２２ |
政策動向
〜都市再生チーム､地方都市の再生を主眼に議論へ |
政府の都市再生戦略チーム(座長=伊藤滋･早稲田大学教授)は､新メンバーになってから第２回目の会合をこのほど開催し､第２期の活動に入った同チームの課題について議論した｡委員の大垣尚司･立命館大学教授(日本住宅ローン社長)と大西隆･東京大学教授から､それぞれの意見を聴取し､伊藤座長が今後の論点を提示した｡
［大垣氏］(1)高齢者が持っている金融資産を土地や住宅が流動化するために活用すること､(2)個々の建物に商品価値を付けるのではなく､複数の建物が連携･融合した経済的価値を探る方策､(3)プロジェクト･ファイナンスの必要性―などを訴えるとともに､地方都市を再生するためには､核となるビジネス基盤と人材が必要と提言｡
［大西氏］(1)都市再生のための自主的な財源確保として､民間投資が行われるプロジェクトに対して､固定資産税増加分を償還財源とした資金の貸付制度など､負担者受益型都市開発制度の導入､(2)民間主導型プロジェクト推進システムの構築､(3)知的活動によるまちおこし､眺望景観の再生などの必要性―を提言。
［伊藤座長］戦略チームの今後について､｢地方都市が大きな課題｡税制､ファンド､人材斡旋というソフト面のテーマをフレッシュに取り上げて議論する｣と述べた｡
【問合先】内閣府都市再生本部事務局０３−５５１０−２１５１ |
政策動向
〜国交省､リゾート法の基本構想廃止も |
国土交通省は､総合保養地域整備法(リゾート法)の基本方針を､２月25日付けで変更し､各都道府県などに通知した｡
現在､41道府県でリゾート法に基づく基本構想が作成されているものの､バブル崩壊など社会経済情勢の変化により､基本構想に位置付けられた特定施設の整備が予定どおり進んでいないことなどから､基本方針を17年ぶりに変更した｡
変更後の基本方針で示した今後の施策の方向では､都道府県の現行の基本構想の抜本的な見直しをはじめ､時間管理概念の導入･徹底による着実な進行管理やチェック機能の強化、ソフト面の一層の充実および地域間交流の促進を掲げている。
基本構想については､整備の重点化などによって実現性を高める方向で抜本的に見直すこととし､特定地域全体として実現性が見込まれない場合には､基本構想を廃止することを盛り込んだ｡また､総合保養地域の整備に当たっては､条例やガイドラインの制定､建築や看板設置上の配慮などによって､景観の保全と形成に努めることを重視している｡
なお､変更後の｢基本方針｣については､国土交通省ＨＰ(http://www.mlit.go.jp )においても公開している｡
【問合先】国交省都市･地域整備局地方整備課０３−５２５３−８４２５
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政策動向
〜東京･文京区､４月１日より１Ｒ指導要綱を改正施行へ |
東京都文京区は､｢ワンルーム形式集合建築物の建築に関する指導要綱｣を改正し､区内におけるワンルームマンション(１Ｒ)の建築規制を強化する｡３月22日開会予定の建設委員会に｢改正要綱案｣を提案し､今定例区議会で可決すれば４月１日から施行する｡罰則の規定はないが､最終的に要請や勧告に従わない建築主の名前は公表する｡
改正指導要綱では､｢ワンルーム形式の住戸｣の定義を｢専有面積25平米未満｣から｢同29平米未満｣に拡大｡その上で､居室を有しない地階を除く階数が３階以上の共同住宅で､｢29平米未満｣の住戸が15戸以上で､かつその住戸の数が総戸数の３分の１以上の建築物が規制対象となる｡
また､各住戸の専有面積の下限も､従来の一律｢18平米以上｣から､第１種低層住居専用地域においては｢25平米以上｣､その他の地域においては｢18平米以上｣に改めた｡
なお､計画戸数が30戸を超える場合には､計画戸数から30を減じた数の２分の１以上の戸数の住戸の専有面積を｢37平米以上｣としなければならないとしている｡
【問合先】文京区都市計画部建築課 ０３−５８０３−１２６２ |
市場動向
〜国交省､１月の住宅着工８万8797戸で２カ月連続の増加 |
国土交通省がまとめた今年１月の｢新設住宅着工統計｣によると､１月の着工戸数は８万8797戸で､前年同月比7.3％増と､２カ月連続の増加となった｡持家､貸家､分譲住宅がいずれも増加し､なかでも貸家と分譲はともに２ケタ台の増加となった｡
内訳をみると､持家は２万3671戸(前年同月比1.0％増)で､３カ月ぶりに増加｡貸家は３万5038戸(同10.8％増)で､２カ月連続で２ケタ台の増加と好調｡分譲住宅は２万9460戸(同10.3％増)で､５カ月連続の増加｡
分譲住宅のうち､マンションは１万8815戸(同6.0％増)で､３カ月連続の増加､一戸建住宅は１万489戸(同20.0％増)と大幅に伸び､14カ月連続で増加｡
３大都市圏のマンションは１万6796戸(同11.8％増)と２ケタ台の増加｡首都圏は１万2252戸(同10.9％増)､中部圏は1043戸(同25.0％減)､近畿圏は3501戸(同35.2％増)｡
住宅着工が２カ月連続で増えたことについて国交省では､｢景気の回復基調もあり､全体的には好環境にある｣(総合政策局)とみている｡
【問合先】総合政策局･建設調査統計課０３−３５９１−９４４０内線２８２３３ |
市場動向
〜国交省調べ､事業用借地権は物販･飲食店舗で４割強 |
国土交通省がまとめた｢事業用借地権制度の活用に関する実態調査結果｣(テナントを対象に昨秋実施､有効回答671件)によると､何らかの形で事業用借地権を利用している事業者は17.4％､うちテナントとして利用している事業者は全体の10.6％。テナントの利用用途で最も多いのは､(1)物販･飲食などの店舗43･5％、次いで(2)娯楽施設､(3)駐車場､(4)オフィス―などの順。借地期間は､上限の｢20年｣が54.7％と過半占め､その利用用途は､娯楽施設が85.7％､次いで倉庫･配送センターが75.0％､アウトレットモールが50.0％となっている｡
事業用借地権制度の改善要望では､テナントとして活用している事業者の約４割が｢20年超の契約設定もできること｣を要望｡その契約期間の上限については､事業者の66.7％が｢30年以下｣と回答｡その事業目的は､｢倉庫･配送センター等の物流拠点｣が35.4％､次いで｢物販･飲食等の店舗｣が33.3％､｢オフィス｣31.3％､｢工場などの産業施設｣25.0％―などの順。
【問合先】土地･水資源局土地市場企画室 ０３−５２５３−８１１１内線３０６５７ |
会員動向
〜ヒューネット､ＭＳＫと提携､太陽光発電Ｓ導入した住宅を開発へ |
ヒューネットは､太陽電池モジュールの開発･設計と太陽光発電システムの設計･施工などを手掛けるエム･エス･ケイ(ＭＳＫ､東京都)とこのほど業務提携した｡環境事業本部の事業を拡大し､環境共生分野に進出するのが狙い｡
ヒューネットはこれまで､環境事業分野で屋上緑化システムを中心に受注活動を行ってきた｡今回､ＭＳＫが持つ太陽光発電システムのノウハウを合わせることで､環境共生事業に発展させ､業容拡大を図る｡太陽電池モジュールと屋上緑化システムに関して双方が販売代理店となり､商品の拡販に協力する｡また､太陽電池モジュールを装備した環境住宅も開発する｡さらに､ヒューネットが組成する投資ファンドに組み込むビルやマンションのリフォームに際して太陽電池モジュールを設置し､資産のバリューアップなども図る。 |
会員動向
〜洋伸不グループ各社､新｢中期経営計画｣策定し､２日付で事業を再編 |
洋伸不動産グループ各社は､新たに｢中期経営計画｣を策定し､財務体質の強化改善を図り､経営の更なる効率化を期するため､３月２日付でグループ事業を再編した｡
事業の再編は､(1)洋伸不動産(株)が不動産賃貸事業に特化するほか､(2)(株)丸増は不動産分譲事業に特化するとともに､(3)(株)札幌丸増は､(株)丸増の札幌支店として統合する｡ |
会員動向
〜本社移転 |
◇ (株)秀建(正会員)は､２月１日付で､本社事務所を下記に移転した｡
〔新所在地〕〒814-0022 福岡県福岡市早良区原５丁目14番22号
ＴＥＬ０９２−８２１−６４４１／ＦＡＸ０９２−８４７−７０９０
◇ 吉岡環境開発(株)(同)は､２月23日付で､本社事務所を下記に移転した｡
〔新所在地〕〒151-0053 東京都渋谷区代々木２丁目27番15号高栄ビル２階
ＴＥＬ０３−５３５０−５５１０ ＦＡＸ０３−５３５０−５７０１
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