老人介護施設事業､新たな工夫で事業展開
〜会員各社､土地有効活用方策の一環で取り組み |
当会会員社の間で､老人介護施設事業を手掛ける動きが広がっている｡マンションや戸建事業には適さない用地の有効活用が主な目的だが､運営を自ら手掛けて利益率の向上を図るなど､新たな動きも出ている｡主な会員社の事業概況を以下に紹介する｡
三光ソフランでは､グループホーム事業を全国展開している｡資産家の保有土地を有効活用するため､駅から徒歩30分圏など居住用賃貸物件としてはふさわしくない用地で建設する｡施設運営する地域会社を募り､全国展開を図るとともに､同社が直接施工できない遠隔地については､外部の施工業者を使い､代行料を獲得するコンサル収益事業を進めている｡今期(2004年８月期)末で40棟をオープンさせる。介護事業での売上高を20億円と前期比7.4倍とし､総売上高に対する事業比率も17.9％まで高める考えで､事業成長の機軸に据える｡
新日本建物では､介護事業大手のメデカジャパンと業務提携して立ち上げた新会社｢エンジョイ｣を通して事業を展開する｡事業用地は駅から徒歩20分以上など､住居に不向きな用地を有効活用する｡地主が投資して新日本建物が建築を請け負い､その後､新会社が建物を20年程度の期間で一括借り上げし､賃料を支払う｡このほど第１弾｢エンジョイあきる野そよ風｣を東京･あきるの市で開業した｡デイサービスと介護付有料老人ホームで構成｡今後､25施設の新規展開を目指す｡
タカラレーベンでは､介護施設事業を拡大する｡昨年､介護事業大手のライフコミューンと提携し､運営ノウハウを吸収してきた｡今後は土地建物を介護運営会社に賃貸するのではなく､介護専門の社員を新たに雇用し､自社で運営までを手掛ける。現在､都内で３カ所の候補地があり､今年中には１カ所をオープンする計画である｡また､埼玉県の｢南古谷｣の事業用地約5000坪を活用し､マンションと戸建住宅､介護の複合事業を手掛ける考えである｡
ダイナシティでは､有料老人ホームの第１弾となる｢本郷アプリスタ｣を着工した｡他社と違い､従来から手掛けるコンパクト･マンションと同様の交通至便なエリアで建設するため､入居者と訪問者双方の利便性を高めたのが特徴｡定期借家方式を使って土地･建物を保有するリスクを無くし､初期投資額を抑える｡2006年までに６施設の運営を予定している｡ |
お知らせ
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政策動向
〜国交省､取引価格情報の公開､再度法制化を目指す |
国土交通省は､不動産取引価格情報の公開制度を法制化するための枠組みを2006年度中に決定する｡不動産取引価格情報の公開については当初､地価公示法を改正し､取引当事者に取引価格情報の開示を義務づけることによって収集した情報を､個別物件が特定できない形でインターネットなどを使って2005年度から一般に公開する案を今国会に提出する予定だった。しかし､罰則規定を含め､取引価格情報の開示を国民に義務付けるための法的根拠の整理ができなかったため､今国会への法案提出を見送った経緯がある｡
同省は､2005年度中に、現行の地価公示法の枠組みの中で法務省と連携し､不動産登記の移動情報を収集｡それを基に取引当事者に対して具体的な取引事例の調査をピンポイントで行い､把握できた取引価格情報をデータベース化し、任意による情報提供のためのシステムを構築する｡取引当事者による情報の提供が義務ではなく任意であるため､取引価格情報の収集については､取引事例調査に対して５割から７割のカバー率を目指す｡また､虚偽の情報などを排除するためのチェックシステムも確立させる｡
2005年度からは､データベース化された情報を個別物件が特定できないようにプライバシーに配慮してインターネットなどで一般公開し、それらの状況などを踏まえ､2006年度中に法制化に向けた制度の枠組みを決定する｡
【問合先】土地･水資源局土地情報課 ０３−５２５３−８３７５ |
政策動向
〜国交省､住宅サブリース事業の｢ガイドライン｣作成へ |
国土交通省は､賃貸住宅のサブリース事業を円滑に進めるための｢ガイドライン｣を来年度中に作成する｡入居者の保護や賃貸住宅経営の安定性などの観点から､預り金の保全ルールや情報開示のあり方などについて､サブリース事業者の自主ルールの目安となるものを目指すとともに､サブリース契約の標準化を図る考えで､近く専門の委員会を設置し､検討を開始する｡
「ガイドライン」は、同省の｢賃貸住宅市場整備研究会｣(委員長=山崎福寿･上智大学教授)でまとめられたサブリース事業の適正化方策に盛り込まれたサブリース事業の具体的な検討課題を踏まえ､事業の普及･啓発を図るために整備する｡
検討課題として挙がっているのは､契約上の問題として､(1)原契約の終了時に賃貸人が承継すべき権利義務内容の整理､(2)敷金返還義務などが承継される場合の預り金の保全ルール､(3)サブリース会社からの期間内解約制限のルール､(4)サブリース会社に対する契約解除措置のルール､(5)賃貸人が転貸借契約を承継することを前提とした場合に､賃貸人とサブリース会社との間で予め合意しておくべき事項─など｡
【問合先】総合政策局不動産業課 ０３−５２５３−８２８７ |
政策動向
〜東京･豊島区の１Ｒ税､総務省が正式に同意､６月から施行へ |
東京都豊島区は､｢狭小住戸集合住宅税｣(ワンルームマンション税)の新設について､総務省から３月30日に正式に同意書を受領した｡
総務省の同意は､地方税法の規定に基くもので､(1)住民の負担が著しく過重になる(2)国の経済政策に照らして適当でない―などの不同意要件に当てはまらないと判断されたもの｡
豊島区では､この同意を受けて約２カ月程度の周知期間を置いて､６月をメドに施行する見通しである｡ただし､施行後５年のマンション建設などの状況などをみて､廃止も含めて再検討する方針である｡
新税は､ワンルームマンションの急増に歯止めをかけるのが狙いで､専用面積が29平米未満の｢狭小住戸｣１戸に付き50万円を建築主に課税する｡対象となるワンルームが８戸以下の場合は非課税｡年間の税収は3750万円を見込でいる｡
【問合先】豊島区総務部税務課 ０３−３９８１−１３７６ |
市場動向
〜三鬼商事のオフィス市況予測､中小ビルここしばらく低迷 |
三鬼商事は、昨年12月時点で調査した全国のオフィス市況レポートをまとめ発表した。焦点となった東京都心の「2003年問題」は峠を超え、今後は好条件のビルに引き合いが増えてくると期待する一方、中小規模のビル市況はしばらく低迷すると予測している。
東京以外の全国の主要ビジネス地区をみると､札幌主要５区の2003年12月末時点の平均空室率は12.54％で､前年に比べると大企業の統合や集約などのリストラの影響が少なくなったことから、前年同月比0.99ポイント増の悪化にとどまった。仙台主要５区の平均空室率は13.14％で0.66ポイント増とわずかに悪化。
名古屋主要４区は、新規供給が前年の２倍強に増えたものの、地元企業の堅調な業績が需要を支え、平均空室率は8.70％と0.43ポイントの悪化にとどまった。大阪主要６区は10.39％で0.16ポイント改善。福岡主要６区は11.59％で0.21ポイントの悪化とほぼ横ばいだった｡
【問合先】情報戦略室 ０３−３２７５−１６１１ |
市場動向
〜アットホーム､新築戸建て成約が好調 |
アットホームは､2003年下半期(７〜12月期)の｢首都圏における新築戸建市場動向｣をまとめた｡それによると､成約件数は前年同期比19.6％増の9768件と大幅に増加したが､成約価格は同5.8％下落の3594万円となった｡
首都圏全体の成約件数は大幅な増加となったが、地域差がみられ､千葉県は54.5％増の1241件､埼玉県は25.3％増の2318件と､なかでも大きな伸びをみせた｡東京23区も14.5％増の1892件と､２ケタ台の増加となったが､新築マンションとの競合が激しかったことなどから､相対的に増加率の伸びは押さえ込まれた｡横浜･川崎市は､新築戸建ての供給減が響き､1.2％減の1431件となった｡
成約価格は､東京23区が8.9％下落の4534万円と､最も大きい下落率を示し､全体を押し下げた｡23区に続き､埼玉県が7.1％下落して2929万円となった｡
【問合先】営業企画部広報担当０３−３７３０−６４８４ |
市場動向
〜毎日コム､旧社員寮を学生マンションに来期300戸 |
毎日コムネットは､東京都心部における企業の旧社宅･社員寮のコンバージョン案件を強化する｡来年度(2004年４月〜05年３月)計画している新規管理受託戸数1000戸のうち約300戸をこうした改築物件で構成する方針｡
同社では､｢大学の都心回帰に伴い､学生の居住エリアも都心に近付いている｡賃料相場が高い都心エリアにおいて学生向けマンションをより安く提供するためには､旧社員寮などを改築する手法が効果的｣(管理本部)とみている｡各エリアごとに５千人〜１万人の独り暮らしの学生がいることを基準に､こうした未稼動物件を企業から直接､買い取って学生専用マンションに改築していく方針だ｡
同社がこれまで手掛けてきた旧社員寮などからのコンバージョン案件は合計11件に達している｡今後は､銀行ルートによる不良債権の取得も積極化し､決算ベースでは､04年11月期に､これを3000戸(前期実績2183戸)､05年11月期には4000戸とし､早期に１万戸の達成を目指す｡ |
市場動向
〜ケン･コーポ､日興と提携､証券仲介業に参入しＪリート販売へ |
ケン･コーポレーションは､日興コーディアル証券とこのほど提携し､子会社のケン不動産投資顧問を通じて､不動産投資信託(Ｊリート)を中心に､株式や債券など各種金融商品を取り扱う証券仲介業に参入することを明らかにした｡
昨年の証券取引法改正により創設された｢証券仲介業制度｣を活用するもので､不動産関連企業としては先陣を切ることになる｡
ケン不動産投資顧問は､日興コーディアル証券と証券仲介業に関する業務委託契約をこのほど締結｡４月初旬には､証券仲介業の登録申請の手続きを行い､実質的に開始するのは６月頃になる見通し｡
ケンはこれまで､不動産投資顧問業として､独自の不動産マーケットインデックスを整備し､富裕層などを対象に不動産投資に関するアドバイスを行ってきた｡
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会員動向
〜クリード､４月５日に東証第２部に上場 |
クリードは､４月５日に東証第２部に上場する｡同社は2001年２月に大阪証券取引所ナスダック･ジャパン(現ニッポン･ニューマーケット｢ヘラクレス｣)市場に上場しており､両市場への重複上場となる｡
同社は1996年６月､東京･新宿区で(株)アイディアリィ･システムとして創業､同年７月から戸建分譲事業を開始した｡同年８月に現社名に変更､1997年10月からビル投資事業･プロパティーマネジメント､同年12月からデューデリジェンス事業､1999年6月から不動産ソリューション事業を本格的に開始｡2000年11月に初めて不動産ファンドを組成するなど着実に業務を拡大している｡連結子会社はクリード不動産投資顧問､クリードコーポレートアドバイザリーなど28社｡
今期(2004年５月期)は､売上高90億円､経常利益16億5000万円､当期純利益9億7000万円を見込んでいる｡ |
会員動向
〜本社移転 |
◇内田橋住宅(株)(正会員)は､下記に本社事務所を移転した｡
〔新所在地〕〒４６０-００００ 愛知県名古屋市中区栄４丁目６番15号
ＴＥＬ０５２−２６５−２１５１ ／ＦＡＸ０５２−２６５−２１６１ |
会員動向
〜本社移転 |
◇(株)ディベックス(旧ダイヤモンドリビング(株)､正会員)は､４月１日付けで､本社事務所を下記に移転した｡
〔新所在地〕〒１０５−０００１ 東京都港区虎ノ門4丁目３番13号
秀和神谷町ビル３Ｆ
ＴＥＬ０３−５４７２−２２２２／ＦＡＸ０３−５４７２−２２３３
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