定期借家制度の普及､外国人の入居･管理で
〜国交省､賃貸住宅市場の整備で２つのマニュアル |
国土交通省は､賃貸住宅市場を整備する一環として､定期借家制度を活用するためのマニュアルと､外国人の入居や管理におけるトラブルを防止･解決するためのマニュアルをそれぞれ今年度中に作成する方針である｡
定期借家制度については､(1)短期･中期･長期などの｢契約期間別｣のほか､(2)建替え･リニューアル物件､一般ファミリー向け物件､留守管理用物件､法人契約物件､学生向け物件などの｢用途別｣―に応じて、定期借家契約を活用する場合の「対応マニュアル」を作成する｡
マニュアルでは､契約書の内容に関する留意事項をはじめ､事前説明時､契約時､契約期間満了通知時､契約期間満了時の明渡しまたは再契約時―など､各手続き段階における借主への対応や交渉要領､そのほか特に留意すべき事項などを､契約期間や用途の特性に応じて､個別具体的な事例ごとに整理するとともに､活用事例集や標準契約書の解説などと併せて､事業者間で広く活用されるものを目指す考えである。
一方､外国人の入居･管理に伴うトラブルを未然に防止し､早期に解決するため､賃貸人や仲介業者､管理業者が共有できる情報を整備するとともに､仲介･管理業者向けのマニュアルを作成する｡マニュアルとして整備するのは、(1)日本で暮らす外国人の現状、(2)日本と海外の賃貸借契約と住まい方の違い、(3)外国人の住宅ニーズへの対応、(4)外国人への賃貸における業務手順と対応方法＝受付・物件案内・意思確認と契約準備・契約・入居・解約・退去、(5)実務のためのＱ＆Ａ＝受付および部屋の紹介・申込み・書類審査・契約・入居・知りたい情報・知っておきたい情報─などで、このほか、入居申込書、標準契約書、重要事項説明書見本について、５カ国語（英・中・韓・ポルトガル・スペイン）に翻訳したものをマニュアルに盛り込む。
貸主が最も懸念する家賃の支払いに関する不安を解消するため、民間の家賃債務保証サービスを活用した外国人の入居事例などについても情報提供を進めていく。
【問合先】国交省住宅局･マンション管理対策室０３−５２５３−８５０９
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政策動向
〜国交省､賃貸管理業者に情報開示案､任意規定で実施へ |
国土交通省は､賃貸不動産管理業務の透明性の向上と適正な業務推進方策の一環として､標準的な情報開示項目をこのほど取りまとめた｡専門家や実務者などで構成する｢賃貸不動産管理業に関する研究会｣(座長=升田純･聖心女子大学教授･弁護士)が｢賃貸不動産管理業に関する情報公開(案)｣として項目を整理した｡
同研究会では､賃貸不動産の所有者のためだけでなく､利用する居住者やテナント､投資家などから見て､より透明性が高く､安心して取引が行える観点から､資産規模や人員体制など､賃貸不動産管理業者に関する標準的な情報開示項目をまとめた｡
各項目の公開については､事業者の任意だが､関連業界団体などを通じた会員企業への働きかけなどによって積極的な情報開示が進むことを期待している｡
主な情報開示項目（案）は､(1)資本金(2)役員(3)従業員数(4)理念･経営方針(5)沿革―のほか､(6)宅地建物取引主任者･区分所有管理士･管理業務主任者･不動産鑑定士･ビル経営管理士などの資格保有者数(7)加盟団体(8)業務時間(9)業務エリア(10)支店･営業所(11)関連会社(12)組織図(13)主要取引金融機関(14)決算期(15)売上高(16)財務諸表(17)主な業務状況(18)管理業務内容―など｡
【問合先】総合政策局不動産業課 ０３−５２５３−８２８７ |
政策動向
〜業務範囲等を規定した都市再生機構法施行令を決定､７月に施行 |
政府は､独立行政法人･都市再生機構の業務範囲､実施方法などを定めた都市再生機構法施行令案を６日の閣議で決定した｡新しい機構の設立に併せ､７月１日から施行する｡
新機構は､都市基盤整備公団を解散し､地域振興整備公団の地方都市開発整備業務部門と統合して､独立行政法人･都市再生機構として設立するもの｡
施行令案では､同機構が委託によって建設する住宅は､(1)国の施策として特に供給が必要な賃貸住宅､(2)地方公共団体が建設する住宅､(3)共同住宅などの建替えにより建設される住宅､(4)防災再開発促進地区の再開発に必要な住宅―などと定めている｡
敷地の高度利用と都市機能の高度化のために､同機構が投資できる建築物は､住宅のほか､医療施設､託児所､店舗､倉庫などと定めている｡また､賃貸住宅の耐用年数は､耐火構造の場合は70年､準耐火構造の場合は45年と定めている｡
【問合先】国交省大臣官房･新独立行政法人設立準備室０３−５２５３−８１１１内線３９１８３ |
政策動向
〜国交･経産両省､回転扉の事故防止策で｢ガイドライン｣作成へ |
国土交通省と経済産業省は､六本木ヒルズで起きた自動回転ドアによる死亡事故を受け､自動回転ドアの事故防止策を早急に確立するため､学識経験者､実務者などで構成する｢自動回転ドアの事故防止対策に関する検討会｣(委員長=直井英雄･東京理科大学工学部教授)の初会合を８日開催し､具体的方策の検討を開始した｡３カ月以内をメドに､設計者や管理者が守るべき｢ガイドライン｣を作成する｡
検討事項は､(1)自動回転ドアの設置状況の実態把握(2)今回の事故に類似する事故事例などの実態と原因の把握(3)自動回転ドアの安全性に係る問題点の整理･分析(4)海外の規格･基準の把握･分析(5)自動回転ドアの事故防止対策のガイドラインのあり方(6)その他の方式の自動ドアの安全性─など｡
検討会の委員には､学者のほか､日本ビルヂング協会連合会など関連業界団体や研究機関､東京都などから各代表者が参加する｡
国交省では､検討会での議論やガイドラインを踏まえて､建築基準法の見直しにも着手する方針｡
【問合先】国交省住宅局建築指導課０３−５２５３−８１１１内線３９５１９ |
政策動向
〜住宅公庫､個人向け融資は通年受付､金利は毎月改定へ |
住宅金融公庫は､マイホーム新築融資など個人向け融資の受付期間を､今年度から通年化するとともに､貸付金利は毎月改定し､証券化支援事業による民間住宅ローン金利の平均水準に近づけるほか､当初10年間と11年目以降の段階金利差を縮小する｡
個人向け融資のうち､(1)マイホーム新築(2)マンション購入(3)建売住宅購入―の３種類は､これまで受付期間を毎年度６回に分けて募集していたが､ユーザー･サービス体制を強化するため､今月21日から通年募集する｡
金利の設定は､証券化支援による民間住宅ローンの金利水準を目安とする｡各金融機関によって水準にバラツキがあるため､平均値を基準にする｡段階金利の縮小については､何回かの改定を通じて徐々に差を縮め､最終的には0.5％程度の差とする｡
【問合先】総務部広報課０３−５８００−８０１９
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市場動向
〜国交省､２月の住宅着工８万4950戸､貸家､分譲住宅が好調 |
国土交通省がまとめた２月の｢新設住宅着工統計｣によると､新設住宅着工は８万4950戸で､前年同月比1.9％増と､３カ月連続の増加となった｡貸家が３カ月連続､分譲住宅が６カ月連続でそれぞれ増加し､全体を押し上げた｡また､民間の店舗などの非居住建築物の着工床面積も３カ月連続プラスとなる19.3％増の431万平米｡
［内訳］◇持家２万5081戸(前年同月比3.3％減)◇貸家３万2157戸(同3.2％増)､３カ月連続の増加◇分譲住宅２万7140戸(同7.4％増)､昨年９月以来６カ月連続で増加｡うちマンションは１万6096戸(同2.3％増)､４カ月連続の増加､一戸建住宅は１万923戸(同17.5％増)､15カ月連続の増加と好調｡
マンションの３大都市圏内訳◇首都圏9570戸(同8.7％増)､うち◇東京都5789戸(同0.2％増)◇神奈川県2878戸(同29.3％増)◇千葉県566戸(同1564.7％増)◇埼玉県337戸(同55.8％減)◇中部圏998戸(同31.1％増)◇近畿圏2674戸(同28.5％減)｡
【問合先】総合政策局･建設調査統計課 ０３−５２５３−８３３９ |
市場動向
〜ケン･コーポ等３社のインデックス､利回りは新築･中古ともに６％台 |
ケン･コーポレーション､不動産経済研究所､アットホームの３社は､(財)日本不動産研究所の協力を得て､2003年下期(７−12月期)の｢住宅マーケット･インデックス｣をまとめた｡
それによると､東京23区のマンション表面利回りは､マンション価格が上昇したことを受け､新築･標準(住戸面積40〜80平米)タイプが6.0％で､前年同期比0.3ポイント(ｐ)下落、中古･標準タイプが6.8％(同0.2ｐ下落)と､ともに６％台となった｡
東京23区の平均マンション価格は､新築･標準タイプが平米当たり64.1万円(同3.8％上昇)､中古･標準タイプが52.3万円(同3.3％上昇)と､ともに上昇した｡賃貸マンションの平均賃料(月額平米単価)は､新築･標準タイプが3226円(同±０)､中古･標準タイプが2944円(同0.4％下落)｡
東京都心５区(千代田､中央､港､新宿､渋谷)の平均マンション平米単価は､中古･標準タイプが66.7万円(同3.7％上昇)となったが､新築･標準タイプは供給過剰による調整などから､80.6万円(同1.5％下落)となった｡
この結果､表面利回りは､新築･標準タイプが6.5％(同±０)､中古･標準タイプは7.0％(同0.5ｐ下落)となった。
【問合先】アットホームカスタマーセンター
０３−３７３０−６３９５ |
市場動向
〜生駒ＤＳ､オフィス市場03年問題で検証､需要の吸引力の差で格差 |
生駒データサービスシステムは､東京のオフィス市場の｢2003年問題｣について検証したレポートをまとめた｡オフィスビルの大量供給がマーケットに与えた影響を調査･分析し､マーケットに表面化していない問題点などを提起した｡調査時点は03年12月末､調査対象地域は東京23区｡
昨年１年間に23区で供給されたオフィス供給量は約34万坪で､うち約25万坪が延床面積１万坪以上のビル｡これに対して23区の新規需要量は約26万坪｡マーケット環境･賃貸条件については､賃料面での下方圧力が強まり､テナント優位のマーケットになったと分析するとともに､床面積が100〜300坪で築10年以上経過したビルの空室面積が増える傾向が強まっていると分析している｡
空室率は､新規需要面積が大きかったことから､2003年12月時点で前年比0.8ポイント悪化の6.9％にとどまり､当初懸念されていたほど市場は悪化しなかったと報告｡ただ､需給バランスの緩和の面では､｢2003年問題｣の影響はまだ過渡期にあると指摘し､今後のマーケットは需要を吸引できるビルと､吸引できないビルの差が短期間のうちに明確になるだろうと予測している｡
従って､需要の吸引力の高いビルは､賃料調整によって需要を確保できるが､吸引力が低いビルは賃料調整を行っても需要の確保が困難であるとし､その他のペンシルビルなどは､小規模需要の急激な増加に頼らざるを得ないと指摘している｡
【問合先】コンサルティンググループ:土橋
０３−５４７０−８９４１ |
会員動向
〜ヒューネット､東京･南千住に複合商業施設｢ウェルシップ｣を竣工 |
ヒューネットは､東京･荒川区の南千住駅前で建設を進めていた複合商業施設｢ウェルシップ｣の竣工式を５日､現地で行った｡式典には､関係者多数が出席し､施設の完成を祝った｡８日にグランドオープンの予定｡
商業施設が建設されたのは､荒川区南千住４丁目の約4460平米の敷地｡都市基盤整備公団が整備を進めている南千住地区センター工区のＷ３街区に位置する｡
同都市公団と荒川区が2002年３月､このＷ３街区を対象に､事業用定期借地権制度を活用して商業施設を建設･運営する事業者を募集｡プロポーザル方式による３段階の審査を経て､｢心と体のリフレッシュ｣を開発コンセプトに掲げたヒューネットが事業者に選ばれた｡土地賃借期間は20年｡
完成した施設は､Ｓ一部ＳＲＣ造地上４階建て､延べ面積9586.38平米の規模｡飲食店や商業施設､スポーツクラブ､健康サービス施設などが入っている｡
式典後、保坂光二社長は､｢テナントとともに温かみのあるサービスを提供し､南千住の活性化に貢献したい｣と語った｡ |
会員動向
〜ゼファー､伊藤忠から輸入住宅会社を取得 |
ゼファーは､輸入注文住宅販売のエヴァソンマッコイホームズ(ＥＭＨ､本社:横浜市)の全株式を伊藤忠商事から取得し､６月初旬に100％子会社化する｡住宅販売以外でも、2003年に子会社化した(株)メタルフィットの建材技術を活用した商品開発も視野に入れ､事業の強化･拡充を図る｡
子会社化するＥＭＨ社は､伊藤忠商事の100％子会社｡北米スタイルの輸入注文住宅メーカーとして他社との差別化を図っている｡ゼファーは同社を子会社化することで､マンションと戸建住宅の複合的な提案営業につなげる考え｡
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会員動向
〜スターツ､グアムのリゾート会社を買収 |
スターツは､米国グアムでゴルフ場とホテルを所有･運営するアルテグアムゴルフリゾート(ＡＧＧＲ)の全株式を取得した｡
ＡＧＧＲは､米国グアムでゴルフコース２７ホール､ホテル６２室を運営する｡株式数は3165万2000株｡取得価格は公表していない｡
スターツはハワイ､ロスアンゼルス､オーストラリアなど海外現地法人を６カ所保有｡グアムを海外展開の１つと位置付けるとともに､グループ内の旅行会社であるスターツツーリスト､千葉県浦安市で建設中のリゾートホテル(全377室､2005年初夏開業予定)をはじめとする国内リゾート事業との相乗効果を狙う｡
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