発売は首都圏8268戸､近畿圏2596戸共に減
〜不動産経済研､３月の新築マンション市場動向 |
不動産経済研究所がまとめた３月の｢首都圏･近畿圏新築マンション市場動向｣によると､首都圏の発売は8268戸で､前年同月比13.6％の減少､初月契約率は83.6％と２カ月連続で80％台を維持した｡また､近畿圏の発売は2596戸で､同31.0％の大幅な減少､初月契約率も75.5％で２カ月連続で70％ラインを維持し､両圏とも｢供給面で前年比減と調整が行われたこともあって､売れ行きは底堅い市況｣と分析｡
◇首都圏､契約率は２カ月連続80％台､平均価格･平米単価ともに引続き上昇
首都圏では､東京臨海部の｢パークタワー品川ベイワード｣１期208戸や｢東京フロントコート｣１期450戸などの人気のある大型物件の本格投入が始まったことから、前年比で減少したものの､8000戸台という高水準の供給となった｡
エリア別の発売は､◇都区部3666戸(前年同月比14.2％減)◇神奈川県2028戸(同12.8％減)◇都下833戸(同37.0％減)◇千葉県803戸(同5.0％減)―が減少し､増加したのは､◇埼玉県938戸(同17.1％増)のみ｡
売れ行きをみると､初月契約率は83.6％で､前年同月(78.8％)に比べ4.8ポイントのアップ｡契約率が80％台に乗ったのは､前月に次いで２カ月連続のこと｡
価格動向をみると､戸当たり平均価格は4207万円で､前年同月に比べ19万円､0.4％の下落､平米単価は55.2万円で､前年同月と同額｡エリア別にみると､都下と埼玉県､千葉県が平均価格､単価ともに上昇した半面､都区部と神奈川県がいずれも下落した｡専有面積は76.18平米で､前年同月に比べて2.5％の縮小｡即日完売は3444戸(シェア41.7％)｡月末時点の販売在庫は8163戸で､前月末比592戸の減少､前年同月末比では1718戸の減少で､販売在庫の消化が進展している｡
なお､４月の供給は6000戸前後の見込み｡
◇近畿圏､契約率は75･5％に回復､販売在庫は減少､価格は引続き上昇
近畿圏の３月の新規発売は2596戸で､前年同月比31.0％の大幅な減少となった。初月契約率は75.5％で､前月(78.5％)に比べ3.0ポイントのダウンである｡
戸当たり平均価格は3300万円で､前年同月比3.7％の上昇､平米単価は42.0万円で､同じく3.4％の上昇｡平均価格は２カ月連続､平米単価は５カ月連続のアップ｡
平均専有面積は78.6平米で､前年同月比0.3％広くなった｡月末時点の販売在庫は5352戸で､前月末比230戸の減少､前年同月末比では1289戸の減少｡
なお､４月の発売戸数は1900戸程度の見込みである｡
【問合先】企画調査部０３−３２２５−５３０１ |
政策動向
〜国交省､日本型モーゲージ事業確立へ､情報提供のあり方など整理 |
国土交通省は､日本型モーゲージ･ブローカー(ＭＢ)のビジネスモデルなどを検討している｢住宅供給事業者を通じた住宅ローンの供給方策に向けての調査研究会｣(座長=井村進哉･中央大学教授)の第３回会合をこのほど開催し､５月の取りまとめに向けた論点整理を行った｡
同研究会は､不動産仲介業者やハウスメーカーの営業社員が､住宅の受注･販売業務の一環として､住宅ローンを融資する金融機関(オリジネーター)と消費者を媒介する業務を行っているわが国の現況を前提に､日本型ＭＢのビジネスモデルを確立し､将来的には､消費者に対するコンサルティング業務に特化した形のＭＢのあり方を模索している｡
取りまとめでは､ＭＢ業務で最も重要な役割は住宅ローンに関する情報提供であるという観点から､さまざまな種類の住宅ローンを消費者が公平に比較できる情報提供のあり方を探るとともに､ＭＢの行為準則や法令遵守(コンプライアンス)の問題などを整理し､今後の検討課題として､ＭＢに対する教育や講習のあり方についても盛り込む考えである｡
情報提供については､不動産仲介業者やハウスメーカーなどに対して追加的な負担となるか否か､また､金融機関以上に情報提供を行う必要があるのかどうか､などが論点となるが､国交省では､｢商品特性､メリット､リスクなど一定の情報提供や説明を行った上で商品を勧めることがモーゲージ･ブローカー業務になる｣(住宅局)との見解を示している｡また､フィーのあり方に関しては､｢成立させるためには､現実の商習慣を踏まえて議論する必要がある｣(同)としている｡
【問合先】住宅局住宅資金管理官 ０３−５２５３−８５１８ |
政策動向
〜住宅公庫､基準金利を21日から2.70％に引上げ､今後毎月改定へ |
住宅金融公庫は､個人向け融資の貸付け金利を改定し､当初10年間の基準金利を現行年2.60％から年2.70％に0.1％引上げ､11年目以降については現行年3.50％から3.45％に0.05％引下げた｡適用期間は今月21日から５月20日まで｡
公庫では､個人向け融資募集の受付期間を今年度から通年化すること､証券化支援事業による民間住宅ローン(新型住宅ローン)の融資金利が毎月決定されることから､公庫融資の貸付金利についても毎月改定することにしたもの｡
今回､当初10年間の金利を引上げ､11年目以降の金利を引下げたのは､全期間固定金利タイプが多い新型住宅ローンの平均水準に近づけるためで､当初10年間と11年目以降の段階金利差を今後はさらに縮小していく方針｡
因みに､新型住宅ローンの４月の融資金利は､平均3.20％で､金利幅は2.89〜3.83％｡
【問合先】総務部広報課 ０３−５８００−８０１９ |
政策動向
〜東京･大阪など６自治体､カジノ導入に関し研究報告書 |
東京都､大阪府､神奈川県､静岡県､和歌山県､宮崎県の６自治体で構成する｢地方自治体カジノ研究会｣は､｢カジノに関する研究報告書｣をこのほどまとめた｡
報告書では､カジノ合法化の方法について､従来の風俗営業法を改正するのではなく､総合的で体系的な制度設計が可能となる特別立法の必要性を挙げた上で､経営主体については､資格要件を設け､独立した第３者機関による監視など､一定の規制を課す必要性を指摘している｡
設置場所に関しては､非日常空間の創出や青少年への悪影響の排除､採算性などの観点から､住宅地との隔絶や地域の合意などを要件として挙げている｡
その上､カジノに対する懸念や反対意見も記述しており､健全な娯楽として定着させていくため､高い還元率やゲームルールの統一化･明確化が必要と指摘している｡
【問合先】大阪府観光交流課･振興グループ
０６−６９４１−０３５１ |
政策動向
〜川崎市､斜面地マンション抑制を条例化､９月施行へ |
川崎市は､斜面地を利用した高層マンション建設に歯止めをかけるため､条例化の作業を進めている｡｢条例素案｣に対するパブリックコメントの募集をこのほど終了､５月１日から指導要項を暫定実施し､｢条例案｣を６月開催予定の第２回川崎市議会に提出し､成立すれば９月１日から施行する段取りである｡
対象となる建築物は､地面と接する位置の高低差が３ｍを越え､地階部分が共同住宅または長屋の用途とする建築物｡これに加え､土地面積が500平米以上の開発行為については､敷地境界線の地面の高低差が５ｍを超える敷地に建築する建築物｡
制限内容は､(1)平均地盤面の位置を操作するための盛土の禁止､(2)敷地境界線の最も低い部分から斜面地建築物の外壁又は柱までの距離を４ｍ以上確保すること､(3)階数制限は､第１種､２種低層住居専用地域(第１種高度地区)内は５階以下､第１種､２種中高層住居専用地域(第２種高度地区)内は７階以下に制限する―など｡
階数制限は建築基準法第50条による委任条例とし､盛土と壁面位置制限は地方自治法第14条による自主条例とする｡
【問合先】川崎市まちづくり局建築指導課
０４４−２００−３０１８ |
市場動向
〜住生総研､賃料06年に3.8％上昇､2010年までのビル市況予測 |
住友生命総合研究所は､2004年から2010年までの｢東京オフィスマーケット予測｣をまとめた｡東京ビルヂング協会が作成している賃料や空室率の指標をベースに､オフィス需要と供給に関する市場モデルを構築し､人口や経済指標等の将来値を設定して予測したもの｡
［やや楽観的なシナリオ］実質ＧＤＰの成長とともに１人当たりの床面積も増加するという前提の場合は､新規需要量が増加することから､空室率は2003年の4.1％から2004年は2.3％まで回復し､賃料も2004年から上昇基調となると予測｡2006年には空室率は1.6％と１％台に改善し､賃料は前年比3.8％上昇するが､2007年の需要減少で空室率は悪化し､賃料も下落した後､2010年にかけては､空室率は改善基調となり､賃料は上昇する見込み｡
［やや悲観的なシナリオ］ファシリティ･マネジメント(ＦＭ=コンピューター関係などの設備は自社で所有し､その管理運営を外部の専門会社に委託すること)の普及などで､１人当たり床面積が伸び悩む場合は､空室率は今後ゆるやかに上昇し､2010年には4.8％になる見通し｡賃料は下落傾向で､2004年から2010年までの年平均変化率はマイナス2.2％と予測｡
［第３(中間)のシナリオ］１人当たり床面積を拡大させていく企業が一定割合以上ある場合､空室率は､2006年に2.6％まで改善し､2007年に3.1％に悪化した後､2010年には2.9％の水準を見込んでいる｡賃料水準は横ばいで推移すると予想｡
【問合先】マクロ経済部 ０３−３２７２−５８８４ |
市場動向
〜市場賃料研､新築マンション利回り5.31％と向上 |
不動産鑑定士市場賃料研究会と不動産経済研究所は､2003年年間(１−12月期)の｢新築マンション利回りインデックス｣をまとめた｡
それによると､東京都内の新築マンション利回り(表面利回り)は､前年比0.11ポイント上昇して5.31％となった｡区市別利回りは､中央区が6.63％のトップで４年連続､次いで荒川区が6.15％､台東区が6.08％､新宿区が5.93％など｡
駅別利回りでは､トップが丸ノ内線･新宿御苑前駅エリアで7.96％､以下､東京モノレール羽田線･天王洲アイル駅エリアが7.70％､都営新宿線･馬喰横山駅エリアが7.61％など｡
個別物件別利回りでは､中央区月島２丁目の物件が9.26％でトップ､次いで千代田区飯田橋２丁目の物件が8.65％､中央区月島３丁目の物件が8.49％､港区港南５丁目の物件が8.42％となった｡
新築マンション利回りを区部･市部別にみると､23区部平均は0.09ポイント上昇の5.40％､市部平均は0.17ポイント上昇の4.97％｡利回りが上昇したのは､賃料水準の上昇率がマンション取得価格の上昇率を上回ったため｡23区部の賃料水準は､月･平米当たり5.5％上昇の3001円､市部では､同2.5％上昇の2025円｡
【問合先】賃料研･事務局 ０３−３３４１−６９３５ |
市場動向
〜国交省､２月の住宅性能表示､新築の増加続く |
国土交通省がまとめた２月の｢住宅性能表示制度の実施状況｣によると､新築住宅の設計住宅性能評価と建設住宅性能評価の受付･交付ともに､前年同月の水準に比べ約４〜５割増の伸びをみせ､順調に実績を増やしている｡
［新築住宅の実績］◇設計評価=(1)受付１万1049戸(前年同期比39.7％増)◇交付１万2355戸(同47.8％増)◇建設評価=(1)受付8535戸(同48.7％増)､(2)交付9064戸(同38.5％増)｡
［制度運用開始からの累計］◇設計評価=(1)受付29万9746戸(2)交付28万6289戸◇建設評価=(1)受付21万3127戸(2)交付12万7472戸｡
［既存住宅の実績］◇受付９戸◇交付７戸｡
［制度運用開始からの累計］◇受付214戸◇交付200戸｡
【問合先】住宅局住宅生産課 ０３−５２５３−８１１１内線３９４２７ |
会員動向
〜スターツ､生協､東京建物がＭＭ21で25階建て超高層472戸 |
スターツ､東京建物､生活協同組合東京住宅供給センターの３者は､先に生協が事業コンペを経て事業予定者に決定した｢みなとみらい(ＭＭ)21中央地区50街区｣に地上25階建て､総戸数472戸のツインタワーマンションを共同で建設する｡
このほど横浜市港湾局(所有割合約87％)と､都市基盤整備公団(同約13％)との間で売買契約を締結､３月31日付で決済･引渡しを受けた｡その後､開発に関する権利義務を３社出資の特定目的会社(ＳＰＣ法に基づくＳＰＣ)が承継している｡
取得価格は約69億2500万円｡３社では､環境アセスメント審査を経て､年内にも着工する計画である｡
同物件(横浜市西区みなとみらい５丁目)は､みなとみらい21線みなとみらい駅徒歩約５分に立地｡敷地面積は8117.79平米｡
横浜市港湾局などが昨年11月までに実施した事業コンペでは､生協が単独の事業予定者に決定､その後､スターツと東京建物の２社が事業参画を決めた｡
事業コンペでは､低廉･良質な住宅供給と地区内歩行者ネットワークの｢キング軸｣周辺の集客性や､映像文化都市構想に配慮した拠点施設の開発を提案している｡
３社の計画によると､建物は地上25階建て･高さ約86ｍのツインタワーで､総戸数472戸の規模｡平均住戸面積は89.40平米の予定｡
｢キング軸｣に面した建物低層部に､映像文化関係産業の｢ショートフィルム拠点｣と｢ミニシアター｣を設けるほか､シアターレストラン､スーパーマーケットなどを誘致した商業施設を設置する計画｡
なお､３社の事業比率は､スターツが20％､生協と東建が各40％｡ |
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