オール電化と新しいエネルギー供給のかたち
〜長谷工総研､｢マンションのエネルギー供給動向｣ |
長谷工総合研究所は､マンションにおけるエネルギー供給の現状や省エネルギーに係る動きを整理し､新たなエネルギー供給システムの可能性を考察した｢分譲マンションにおけるエネルギー供給の動向｣と題したレポートを発表した｡
現在のマンションにおける一般的なエネルギー供給手法は､(1)ガス･電気の併用(2)オール電化―の２種類が主流｡レポートでは｢今後､ガスコージェネレーションシステムや燃料電池の開発の進展により､住宅におけるエネルギー供給形態は多様なケースが想定される可能性が出てきた｣と分析している｡
１９７５年代初めに高級マンションを中心に登場したオール電化マンションだが､｢ＩＨクッキングヒーター｣や｢エコキュート｣(自然冷媒ＣＯ２ヒートポンプ式給湯機)の開発によって､最近再び注目を浴び､東京電力管内でオール電化マンションは､２００２年が２０００戸台(竣工ベース)､２００３年が４０００戸超と大幅に増加している｡昨年１１月には､大手デベロッパー８社(住友不動産､大京､三井不動産､三菱地所､野村不動産､東急不動産､リクルートコスモス､長谷工コーポレーション)と東京電力の間で､次世代に向けたオール電化マンションの普及を目的とした｢次世代マンション研究会｣が発足しており､今後さらに普及してくるとみられる｡
逼迫した電力需給を緩和し､改善するために効果的な分散型発電設備として､大きな注目を集めているのがガスコージェネレーションシステム(都市ガスを燃料とし､ガスエンジンやガスタービンで発電機を駆動して電力を得ると同時に､排熱を回収して空調などに有効利用するシステム)は､現在､工場や病院､オフィスビル､商業施設等での導入はかなり進んでいるが､マンションへの導入実績は少ない｡その最大の理由はコスト面の課題｡同システムは､(1)上水予熱方式(2)給水予熱方式(3)住棟セントラル方式―の３方式があるが､例えば､熱が最も有効活用できるという(3)のケースでは､イニシャルコストが高く､ランニング時のメンテナンスや管理など運用上の課題があるのが現状だという｡
一方､新エネの燃料電池については､国家プロジェクトとして２０１０年頃の導入を目標にしているが､住宅用途としては､国土交通省が２００３年から３ヵ年の計画で｢燃料電池等の新エネルギーの住宅への導入のための技術開発｣を進めている｡東京ガスでは２００５年３月から､大阪ガスでも２００６年３月からの実用化を目指している｡
長谷工総研では､｢住宅･不動産業界として将来を見通し､新エネルギーの効果の検証､消費者ニーズを見極める必要がある｣と指摘している｡
【問合先】技術面：東京電力･コージェネ･グループ
０３−５３２２−７６６５
レポート内容面：長谷工総研 ０３−３５８６−５８０１ |
政策動向
〜公庫の研究会､住替え型リバース･モーゲージを提案 |
住宅金融公庫は､住替え型リバース･モーゲージの可能性などについて提案した｢住宅ローン新商品研究会｣(座長=村本孜･成城大学大学院経済学研究科長)の最終報告をこのほどまとめた｡
住宅ローン市場における民間金融機関の取組みが多様化する中で､民間ベースに乗りにくい住宅ローンの商品開発として､元金の死亡時一括返済方式であるリバース･モーゲージの活用に焦点を当てて報告をまとめたもの｡
リバース･モーゲージは､(1)従前の住宅に住み続けながら融資を受けるタイプと､(2)従前の住宅を売却または賃貸に出して新たな住宅に住替えるために融資を受けるタイプ―に大きく分かれる｡基本的な仕組みは､従前住宅を賃貸する場合は､その住宅を担保にリバース･モーゲージをセットし､新たに賃借する住宅の一時入居金､従前住宅のリフォーム資金などに充当する｡また､新築住宅を購入する場合は､その住宅を担保に設定し､購入費の負担などに当てる｡
公庫は､従前住宅の売却･賃貸の仲介､新たな住宅の斡旋･紹介などをはじめ､住宅情報機関との提携を行うほか､直接融資によるリバース･モーゲージの提供だけではなく､民間が提供するリバース･モーゲージの保険業務を行うことなどを提案している｡
【問合先】総務部広報課 ０３−５８００−８０１９ |
政策動向
〜国交省､まちづくり交付金を６月配分へ､市町村から都市再生計画募集 |
国土交通省は､全国の都市再生を推進するために今年度から創設した｢まちづくり交付金｣を６月中に配分する予定で準備を進めている｡今月中に､各市町村から｢都市再生整備計画｣を募集､５月中に審査を終え､６月にも｢まちづくり交付金｣として配分する段取りである。
国交省によると､いまのところ､｢２６０〜２７０の市町村が興味を示している｣(都市･地域整備局)と手応えをつかんでいる｡
｢まちづくり交付金｣は､従来の補助金制度である｢まちづくり総合支援事業｣とは異なり､市町村が自ら作成した｢都市再生整備計画｣に位置付けた事業に対して､交付金を自由裁量で充当でき､事業実施後の評価を重視していくのが特徴｡
今年度は１３３０億円の予算を計上｡このうち８３０億円は､従来の補助金事業の計画を継続している市町村に対して配分､残り５００億円が新規の交付金として配分される｡なお､従来の補助金事業については､都市再生整備計画を作成することで交付金に切り替えることができる経過措置を設ける｡
都市再生整備計画は､４月１日から施行された都市再生法の一部改正に伴い､同法に基づく｢都市再生基本方針｣に新たに規定された｡計画期間は概ね３〜５年で､事業対象地区は､主要な駅周辺の中心市街地など､全国の都市再生を推進すべき地区とし､その面積は１平方キロメートル以下と規定している｡
【問合先】都市･地域整備局まちづくり推進課
０３−５２５３−８３９７ 内線３２５４４ |
政策動向
〜中野区､全国初のリバースモーゲージで耐震改修､建物保証型制度も |
東京･中野区は､耐震リフォームを促進するため､リフォーム費用に関する｢リバースモーゲージ制度｣と､耐震リフォーム後､地震によって建物が倒壊した場合､耐震リフォーム費用全額を補償する｢建物保証型制度｣を７月をメドにそれぞれスタートさせる｡この種の制度の導入は全国でも初めて｡
両制度は､田中大輔･中野区長が東京大学都市基盤安全工学国際研究センターの提案を採り入れたもの｡老朽木造住宅が密集する同区では､地震対策が喫緊の課題となっており､有効な施策の実施を検討してきた｡
リフォーム費用に関する｢リバースモーゲージ制度｣は､自宅を所有しているが収入が限定されており､耐震リフォーム費用を捻出できない高齢者を想定している｡住宅金融公庫ローンの｢高齢者特例返済制度｣を受け､耐震リフォームを実施する６０歳以上の区民に対し､毎月のローン利息分と借り入れ時の諸費用分を区が融資する形で肩代わりする｡清算は借入人の死後､自宅を売却するなどして､借り入れの元金分を公庫に､毎月の利息分合計額などを中野区に返済する｡
一方､建物倒壊時に耐震リフォーム費用を補償する｢建物保証型制度｣は､老朽化した木造アパートの耐震化が狙い｡学生など若年層が入居する老朽化アパートが同区内に多いことから導入を決めた｡補償の対象は木造共同住宅に限定､一定の性能を備えるために耐震リフォームをした後､１０年以内に震度６以下の地震により建物が｢全損｣となった場合に適用する｡
【問合先】都市整備部建築課 ０３−３２２８−５５７６ |
市場動向
〜国交省調べ､２００２年の住宅増改築･改修は１２％減､実施額は１件２８７万円 |
国土交通省がまとめた｢２００２年の増改築･改装等調査結果｣によると､全建築物の増改築･改装等工事件数は２８万７３３３件で､前年比１４.１％の減少｡１件当たりの平均工事実施額も３３１万円で､前年(４４３万円)比２５.３％減と大きく低下した｡
このうち､全体の９３.６％を占める住宅の工事件数は２６万９００５件で､同１２.４％の減少､１件当たり平均工事実施額は２８７万円で､前年(２９１万円)比１.４％減となった｡また､事務所ビルなど非住宅の工事件数は１万８３２８件で､同３３.８％減と大幅に減少｡１件当たり平均工事実施額は９８０万円で､前年(２１３４万円)比５４.１％減と大幅に低下｡
［住宅の工事件数内訳］◇増築４万７０８１件(前年比１６.９％減)◇改築３９７件(同９２.６％減)◇改装等２２万１５２７件(同９.６％減)―と､いずれも減少｡
［住宅の工事実施額］◇増築３９２９億円(前年比１３.５％減)◇改装等３７３９億円(同５.９％増)◇改築６０億円(同９３.０％減)―で､改装等が唯一増加した｡
［改装等工事の工事別内訳］工事件数は､｢屋根･外壁等の塗り替え｣が３７.１％で最多､次いで｢内装の模様替え｣２２.２％､｢屋根の葺き替え｣１１.０％―と続いている｡
【問合先】総合政策局･建設調査統計課 ０３−５２５３−８１１１ 内線２８２３３ |
市場動向
〜不動産経済研､３月の首都圏建売市場動向､４４４戸発売､契約率６８％ |
不動産経済研究所がまとめた３月の｢首都圏建売住宅市場動向｣によると､新規発売戸数は４４４戸で､前年同月(４３１戸)に比べ３.０％の増加､前月(７５４戸)に比べ４１.１％の減少となった｡月間契約率は６８.０％で､前年同月(６２.９％)に比べ５.１ポイントアップした｡
地域別の発売戸数は､◇東京都１９６戸(前年同月比９.７％減)
◇神奈川県９２戸(同
７０.４％増)◇千葉県８７戸（同７７.６％増）◇埼玉県６９戸(同３８.９％減)｡茨城県での発売はなかった｡
戸当たり平均分譲価格は４５９４.４万円で､前年同月(４５８７.１万円)に比べ７.３万円､０.２％のアップ､前月(４６９９.８万円)に比べ１０５.４万円､２.２％のダウンである｡地区別の平均価格は､◇東京都５２１０.６万円◇千葉県３９３８.２万円◇埼玉県３７７８.９万円◇神奈川県４５１４.０万円｡
平均敷地面積は１３１.００平米で､前年同月(１２１.０２平米)に比べ９.９８平米､8.2％の拡大､平均建物面積は１０４.１８平米で、前年同月(１００.２３平米)に比べ３.９５平米､３.９％の拡大である｡
即日完売は７物件･９８戸(シェア22.1％)｡月末時点の販売在庫(発売後６カ月以内)は５９８戸で､前月末比６０戸の減少と､２カ月連続の減少､前年同月末比２２戸減少｡
【問合先】企画調査部 ０３−３２２５−５３０１ |
市場動向
〜鑑定協調べ､東京の高度商業地の年間新規賃料､ロンドンに次ぐ水準に |
(社)日本不動産鑑定協会がまとめた｢2003年世界地価等調査結果｣によると､購買力平価(お金の価値を自国の物価と外国の物価を比較して表した貨幣価値)でみた各都市の高度商業地の年間新規賃料は､東京の調査地点(新宿区西新宿)が１平米当たり９万６０００円となっており､ＯＥＣＤ加盟国の調査対象都市(全１６都市)の中では､ロンドンの１６万４１１円に次ぐ水準｡前回２位だったソウルは９万１２００円で３位に後退した｡ニューヨークは８万２８８０円｡アジアでは､台北が３０万７４７９円､北京が１２万５２６４円と東京を上回った｡
この調査は1982年から２〜３年に１回継続して行っており､世界の主要都市の地価水準や住宅価格､商業地の賃料水準などを現地の鑑定人からの報告を基に分析｡調査対象都市は１８カ国２５都市｡評価時点は2003年１月｡前回の調査は2000年｡
集合住宅地の住宅価格は､購買力平価では､東京(三鷹市下連雀)が２８００万円でＯＥＣＤ加盟国中１１位｡トップはニューヨークの９８００万円｡以下､ロンドンの８４００万円､サンフランシスコの７７００万円､パリの５９００万円と続く｡欧米ではこの１０年で集合住宅の価格が上昇傾向にある｡アジアでは､シンガポールが１億１７００万円､香港が７７００万円と東京を大きく上回っている｡
【問合先】鑑定協事務局 ０３−３４３４−２３０１ |
会員動向
〜細田工､５月から免震注文住宅の受注を開始へ |
細田工務店は､５月から免震装置を搭載した注文住宅の受注を東京都､神奈川県を中心に開始する｡主に高齢者世帯､精密医療機器を持つ開業医などを対象に展開する｡
免震装置は､清水建設､東京大学､文部科学省防災科学技術研究所で共同開発された｢ハイ免震システム｣を採用｡国内で頻繁に起きる震度２クラスから機能するほか､独自のオイルダンパーの採用により､揺れを約１０分の１に低減する｡価格は建物本体価格に３７０万円(税込み､地盤調査費と構造計算費は別途)が加算される｡
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会員動向
〜ランド､イーラックスと６月に３０億円規模の不動産ファンド組成へ |
横浜･東京南西部でマンション分譲事業を展開するランドは､ベンチャーキャピタル事業を展開するイーラックス(東京都)と共同で､不動産ファンドを組成する｡
ランドが今期から手掛ける不動産流動化事業における物件の出口戦略と､イーラックスの拡大戦略方針が一致した｡早ければ６月には３０億円規模のファンドを組成し､ランドがバリューアップした都心部の既存物件を中心に組み込む考え。
不動産ファンドの共同設立・運営に当たっては､匿名組合方式による不動産投資事業組合を設立する｡
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会員動向
〜ジャパンネットランド､社名変更と事務所移転 |
(株)ジャパンネットランド(正会員)は､５月１０日付けで､社名を(株)グーディッシュ(ＧＯＯＤＩＳＨ)に変更するとともに､本社を下記に移転する｡
［新所在地］〒１６３−６０３０ 新宿区西新宿６丁目８番１号 住友不動産新宿オークタワー ＴＥＬ０３−５９０９−１９９１／ＦＡＸ０３−５９０９−１９９２
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会員動向
〜デックス､事務所移転 |
◇ デックス(株)(正会員)は､本社を下記に移転し､５月１１日から営業を開始する｡ ［新所在地］〒２２４−０００１
横浜市都筑区中川１丁目２１番２０号 マイキャッスル港北中川２
ＴＥＬ０４５−９１０−５０５５／ＦＡＸ０４５−９１０−５６５９ |
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