レインズの成約報告･公開市況情報充実へ
〜国交省の検討委､個人保護法施行でガイドライン
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国土交通省は､不動産仲介業者の消費者に対する情報提供のあり方など検討している｢媒介業務の円滑化に関する研究会｣(座長=岡本正治･弁護士)の第4回目の会合をこのほど開催し､(1)レインズ(指定流通機構)が一般公開している市況情報の充実、(2)レインズへの成約報告数の増加、(3)個人情報保護法の施行に伴う｢ガイドライン｣の策定──などに取組むことを決めた｡
レインズの市況情報は､消費者が不動産市場の相場観を把握できるように､戸建住宅やマンションの最新3カ月の平均取引価格などを地域別､物件種別､築年別､広さ別にインターネットで提供しているが､価格情報が漠然としていて使い勝手がよくないなどの指摘がある｡そのため今後は､現在より詳細な情報をわかりやすく提供する方策について検討していく｡
一方､市況情報の元データとなっている成約情報の報告が少ないという現状にも対応し､報告件数を増やしていくための方策も探る｡
同省がまとめた2003年度の｢指定流通機構への成約報告状況｣によると､売り物件の新規登録数は68万5887件で､このうち成約報告数は10万586件､登録に対する成約報告率は14.7％にとどまっている｡このうち登録義務のある売物件の専属専任媒介契約と専任媒介契約の登録数は39万5116件､成約報告件数は7万4940件で､報告率は19.0％と2割に満たないのが現状｡とくに首都圏以外の地方については､レインズへの報告件数が少ないため､平均取引価格の情報提供ができない地域も少なくない｡
個人情報保護に関するガイドラインでは､来年から施行される個人情報保護法に伴い､個人情報を取扱う際に遵守すべき基本的事項を定める｡
ガイドラインには､(1)保有する個人情報へのアクセス管理の徹底や個人情報の情報管理体制の整備､(2)企業の内部関係者による個人情報の持ち出しの防止､(3)外部からの不正アクセスの防御など情報管理システムの堅牢化に努めること―などを盛込む｡個人情報保護法は､個人情報に関するデータベースの数の合計が5000件以上の機関･システムを対象とする｡
次回の会合は5月28日に開催し､標準媒介契約約款の見直しを視野に入れた審議を行う予定｡そこでは､媒介業務として行う関連業務についての約款上の取扱いなどが焦点となる見込みである｡
【問合先】総合政策局不動産流通適正化推進室
０３−５２５３−８２８９ |
政策動向
〜公庫の研究会､住替え型リバース･モーゲージを提案 |
住宅金融公庫は､住替え型リバース･モーゲージの可能性などについて提案した｢住宅ローン新商品研究会｣(座長=村本孜･成城大学大学院経済学研究科長)の最終報告をこのほどまとめた｡
住宅ローン市場における民間金融機関の取組みが多様化する中で､民間ベースに乗りにくい住宅ローンの商品開発として､元金の死亡時一括返済方式であるリバース･モーゲージの活用に焦点を当てて報告をまとめたもの｡
リバース･モーゲージは､(1)従前の住宅に住み続けながら融資を受けるタイプと､(2)従前の住宅を売却または賃貸に出して新たな住宅に住替えるために融資を受けるタイプ―に大きく分かれる｡基本的な仕組みは､従前住宅を賃貸する場合は､その住宅を担保にリバース･モーゲージをセットし､新たに賃借する住宅の一時入居金､従前住宅のリフォーム資金などに充当する｡また､新築住宅を購入する場合は､その住宅を担保に設定し､購入費の負担などに当てる｡
公庫は､従前住宅の売却･賃貸の仲介､新たな住宅の斡旋･紹介などをはじめ､住宅情報機関との提携を行うほか､直接融資によるリバース･モーゲージの提供だけではなく､民間が提供するリバース･モーゲージの保険業務を行うことなどを提案している｡
【問合先】総務部広報課 ０３−５８００−８０１９ |
政策動向
〜国交省､都市再生機構の中期計画案を提示､08年度末まで15％削減へ |
国土交通省は､独立行政法人委員会都市再生機構分科会(分科会長=小林重敬･横浜国立大学大学院教授)の初会合をこのほど開催し､今年7月1日付で発足する都市再生機構の中期目標･中期計画などについて審議した｡
都市再生機構は､現在の都市基盤整備公団と地域振興整備公団の都市開発整備部門を統合し､都市再生に民間を誘導するための事業施行権限を持つ新たな独立行政法人として7月からスタートする｡業務エリアを既成市街地に限定するほか､新たなニュータウン開発など新規の事業着手から撤退し､民間の事業環境を整えるための基盤整備や､コーディネート業務などを中心に展開する｡
同省が定めた｢中期目標案｣は､期間を2004年7月〜2009年3月の4年9カ月間とし､組織運営の効率化､事業リスクの管理､業務内容と目標などを盛込んでおり､それを基に､同機構が｢中期計画｣を策定することになる｡
｢中期計画(素案)｣では､事業費を15％以上削減し､2003年度の1兆1670億円から2008年度は9920億円に縮小する｡各事業の具体的な数値目標を設定する方針で､(1)市街地の整備改善などによる将来の民間建築投資誘発額･経済波及効果をはじめ､(2)大都市や地方都市におけるコーディネート業務の件数･面積目標､(3)民間事業者によるファミリー向け賃貸住宅供給の支援目標戸数―などを盛込む｡
【問合先】住宅局総務課 ０３−５２５３−８５０１ |
政策動向
〜国交省､マンションの改修再生手引きを作成 |
国土交通省は､｢改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル(案)｣をこのほど作成した｡全国のマンション･ストックは約447万戸(2003年度末時点)に達するといわれるが､そのストックの居住環境の維持･向上､長寿命化のための改修方法について､築年数などの状況に応じて最適な再生手法をまとめたもの｡
マニュアルでは､2〜3回目の大規模修繕工事を迎える築後30年以上を経過したマンション(高経年マンション)を対象にして､建設当時のごく標準的な仕様･性能を想定し､改修による再生手法を説明している｡高経年マンションの典型的なイメージは､昭和40年代に建築された旧日本住宅公団と地方住宅供給公社による郊外の中層団地型､民間事業者による都心の高層1棟型の2タイプ｡
内容は､(1)マンション管理の基本と改修による再生の重要性､(2)計画修繕と既存性能をグレードアップする改良工事､(3)増改築等により新たな性能等を付加する改良工事､(4)改修によるマンション性能の総合的改善─の4章で構成している｡
【問合先】住宅局市街地建築課 ０３−５２５３−８５１５ |
政策動向
〜国交省､国土情報の収集･分析サイトを開設 |
国土交通省は､国土をめぐる経済社会情勢､土地利用､自然環境､国土基盤の状況などに関する様々な指標･データを収集･分析した情報の提供を開始する｡このためのツールとして､同省のホームページ上に､サイト｢国土のモニタリング｣を開設した｡
同サイトの立上げは､国土審議会の提言を受けたもので､今後の国土計画の評価･検討に役立てるのが狙い｡可能なものについては､図面を作成したデータのダウンロードができるようにし､モニタリング結果をより利用しやすい形式で提供していく｡また､指標の時点更新のほか､新たな視点や指標例の追加を随時行っていく方針｡
【サイトのＵＲＬ】http://www.mlit.go.jp/kokudokeikaku/monitoring/system/index.html
【問合先】国土計画局国土情報整備室 ０３−５２５３−８３５３
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政策動向
〜公庫調べ ｢返済方法変更特例の利用実績｣ 伸び率は鈍化 |
住宅金融公庫は､不況に伴う企業のリストラによる転職などで､住宅ローンの返済が困難になった人に対する｢返済方法変更特例の利用実績｣をこのほどまとめた｡
2003年度の利用実績は､3万6432件で､前年度比42.5％増と大幅に増加したが､対前年度伸び率は2001年度の88.7％､2002年度の77.7％に比べ縮小してきている｡返済方法変更特例の制度は､1998年12月から実施しており､2003年度末の累計は9万5434件となった｡
【問合先】総務部広報課 ０３−５８００−８０１９
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市場動向
〜東急不調べ､１月の首都圏住宅地価図､港区など上昇 |
東急不動産がまとめた2004年1月現在の｢首都圏住宅地の地価分布図｣によると､昨年1年間の首都圏住宅地価(半径50km圏内)の動向は､前回までの住宅立地の都心回帰の傾向が継続しながら､都心への接近性や交通条件によって差異が見られ､区部およびその近接部の下落率は縮小し､なかでも港区などでは一部上昇し､南西区部では､横ばい地域が拡大した｡半面､千葉県の遠隔地域は大幅下落が続いている｡
設定価格帯別の分布をみると､都心5区(千代田･中央･港･新宿･渋谷)および文京区などの｢平米70万円以上｣の高額地価の分布地域は､ほぼ横ばい｡千代田､港､渋谷3区の一部で地価は上昇した｡
サラリーマンの平均年収5倍以内で購入可能な新築･中古の一戸建住宅の分布面積は､都心80分圏内では約1802平方キロで､前年から約2.8％拡大し､60分圏内の分布面積は約814平方キロで､約5.7％拡大した｡方面別では､江戸川区､府中市､横浜市中区など､東京都や神奈川県内の都心に近い地域で､分布面積が拡大している｡
【問合先】経営企画部広報グループ
０３−５４５８−０６２０ |
市場動向
〜長谷工､シニア世代の住替え､立地･防犯機能が優先 |
長谷工アーベストがまとめた｢50歳以上シニア世代のマンション購入者―住替え意識調査｣(対象は首都圏､前住居が持家)の結果によると､50歳以上のシニア世代の住替えのきっかけは､子供の成長など｢居住ニーズの変化｣や､前住居が古くなったなど｢前住居への不満｣が大部分を占めている｡
［調査結果の概要］◇50歳代では｢子供の成長(子供1人1人に個室)｣､60歳以上では｢子供の独立｣｢リタイア後の生活｣といった『居住ニーズの変化に併せた住替え』が中心｡また､『前住居への不満』では､｢年をとる｣ことを意識し､バリアフリー(段差のないワンフロアの住まい)や､維持管理の手軽さへの要望が強く､60歳以上でその傾向がより顕著になっている｡
◇マンションに住替えたポイントは､50歳代･60歳以上ともに､(1)立地(交通･買い物の利便性)､(2)セキュリティ(充実した防犯管理体制)―が上位｡とりわけ60歳以上では､維持管理の手軽さ､構造(バリアフリー)が重要なポイントになっている｡
◇住替えのネックにもなる住宅ローンの残債については､｢残債が無い｣は50歳代で約75％､60歳以上で約90％に達し､約３分の２が前住居を売却して住替えている｡
この調査は､同社の販売提携マンションの購入者のうち､全体の約4分の1を占める50歳以上のシニア世代を対象に需要動向を調査したもの｡有効回答数は328件｡
【問合先】企画部門 ０３−５４４０−５８５０
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会員動向
〜ジョイントが私募ファンド､資産規模増やし2年以内にリート上場 |
ジョイント･コーポレーションは､自社で開発した賃貸マンションを運用対象とする私募ファンドをこのほど組成した｡当初資産規模は76億円｡秋には同規模の第2弾ファンドを立上げ､2年以内をメドに資産規模300億円程度まで高めたうえで､不動産投資信託(Ｊリート)市場への上場を目指す｡
第1弾のファンドには､ジョイントと取引のある国内企業約40社が出資｡ＳＰＣ(特定目的会社)を活用し､都内で竣工済みの自社賃貸マンションである｢麻布十番｣｢町田｣｢恵比寿｣｢神田｣などの物件を取得した｡資産規模は76億円で､平均稼働率は95％｡資産総額の約7割は金融機関1社からノンリコース(非遡及型)ローンで調達｡私募ファンドは､不動産から得られる純収入を年2回投資家に分配｡想定利回りは6〜10.5％､平均7〜8％を見込んでいる｡
ジョイントは､今後も1物件当たり5億〜30億円程度の賃貸マンションを運用対象としたファンドを組成する考えで､資産規模は､2005年3月期に250億円､来期に300億円まで拡大させ､Ｊリート市場への上場を視野に入れる。
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会員動向
〜中央住宅Ｇ､｢七光台｣191棟を分譲 |
中央住宅などポラスグループの中央グリーン開発は､千葉県野田市･七光台駅前の土地区画整理事業地内で､戸建分譲住宅｢パレットコート七光台｣総191棟の1期1次35棟をこのほど完売した｡今後､月間30棟ペースで逐次販売する｡
事業地は､総開発面積61.7ha､約1600区画の街づくりが進行しているところで､同社はそのうち191区画を手掛ける｡
物件は外観を7パターン､3色の外壁を用意｡内装もキッチンの面材や洗面台､内装建具等の色を選択可能とし､分譲住宅ながら選択幅が多いのが特長｡また､1区画面積を45〜104坪とし､世代を超えて共存できる街を提案している｡
同社の物件概要は､開発総面積3万5673.81平米､敷地面積150〜344平米｡1期1次の販売価格は2680万〜4150万円｡
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協会だより
〜第4回優秀事業表彰は9社､ヒューザーの中高層が最優秀事業賞 |
当協会は､第4回優秀事業表彰の選考を実施し､9社･9物件を選定した｡(1)戸建分譲住宅､(2)中高層分譲住宅､(3)不動産関連事業､(4)企画･開発部門―の4事業部門から23物件の応募があった。
《最優秀事業賞》◇中高層分譲住宅部門＝グランドステージ磯子(ヒューザー)
《優秀事業賞》◇戸建分譲住宅部門＝ルア ジーランド流山(中央住宅)◇中高層分譲住宅部門＝アルファグランデ八千代中央弐番街(スターツ)､日神パレステージ井の頭公園西館･東館(日神不動産)､フローレンス丸之内(章栄不動産)､デュオ･スカーラ西麻布タワー(ダイナシティ)◇不動産関連事業部門＝コーポラティブハウス 欅ハウス(リブラン)◇企画･開発部門＝アドサム船橋壱番館･ジュネス北国分(アービック)､新浦安マリナイースト21｢碧浜｣(ミサワホーム)｡
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協会だより
〜不動産経済､5月17日に大阪で｢土壌汚染対策･実務セミナー｣(無料) |
不動産経済研究所(当協会賛助会員)は5月17日(月)午後1時〜４時55分､大阪市の大阪国際会議場3階『イベントホールＡ･Ｂ』で､｢待ったなし！土壌汚染対策の実践とそのリスク管理｣をテーマに､不動産経済･実務セミナーを開催する｡聴講は無料｡
プログラムは､◇｢土壌汚染の賠償責任と法的課題―対策法施行1年を振り返って｣平田健正･和歌山大学システム工学部教授
◇｢汚染可能性不動産の見分け方と資産評価｣山縣滋･(株)アースアプレイザル取締役ほか
◇地下水･土壌汚染の浄化処理対策はこれだ｣白鳥寿一･同和鉱業(株)ジオテック事業部浄化グループ担当部長
◇土壌汚染のリスク管理とそのヘッジ方法｣花岡健･(株)損保ジャパン･リスクマネジメント･リスクエンジニアリング事業部長｡
【問合先】大阪事務所セミナー担当
０６−６２３３−９１５１ |
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