第４回通常総会を開催､事業計画などを承認
～神山理事長は再任､新理事に14名が就任 |
当協会は18日､東京･千代田区のホテルニューオータニで､第４回通常総会を開催し､2004年度事業計画および収支予算などを承認した｡また､役員を改選し､神山和郎理事長など45理事を再任するとともに､新理事に14名、新監事に２名を選任した｡旧日本分譲住宅協会時代から39年にわたって理事を務めてきた木下長志･理事相談役は理事を退任した｡
2004年度の事業計画では､(1)政策活動･提言､(2)住宅・不動産事業手法の拡充､(3)協会活動の展開―の３本柱を基本方針に掲げた｡資産デフレからの脱却を図るとともに､長期的な視点に立った住宅･土地税制､住宅金融およびその他法制度の改善に関する提言･要望を行い､その実現を図る｡
また､委員会活動を通じて､多様化する消費者ニーズに対応した商品企画および供給手法等の研究を行うほか､『日住協ＮＥＴ』の一層の拡充を行い､会員企業の事業円滑化を図る｡
更に､協会組織を充実させるため､引き続き新規会員の加入を促進するとともに､経営者の意見交換会の開催などを通じて緊密な連携を図る｡
神山和郎理事長は挨拶の中で､｢日住協は日本の中枢の業界団体に成長できたと自負している｡ただ､これからが正念場である｡協会は役員と執行部だけの協会ではなく､会員あっての協会である｡皆様の積極的な意見をいただいて､益々発展して行きたい｣と力強く呼びかけた｡また､木下氏は､｢住宅のことは日住協の声を聞くべきといった存在感のある団体になってほしい｣と最後の言葉を贈った｡
なお､総会では､第４回優秀事業に選考された９物件が表彰され､懇親会の会場において概要などが展示された｡受賞プロジェクトは､『日住協ＮＥＴ』で見ることができる｡ http://www.nichijukyo.net/award/index.html
新たに理事に就任した方々(14名)は､次の通り（敬称略）｡
◇理事=小川泰正〔郊外土地建物(株)〕､前田利幸〔前田興産(株)〕､山口誠一郎〔東誠不動産(株)〕､千田清俊〔東都実業(株)〕､高瀬英則〔タカセ(株)〕､西本昌弘〔東亜地所(株)〕､細谷金作〔郷土開発(株)〕､炭谷久雄〔(株)リビングライフ〕､柴田弘子〔(株)アレックスジャパン〕､村上三郎〔(株)新日本建物〕､細川義則〔(株)興大〕､宗吉敏彦〔(株)クリード〕､松谷昌樹〔(株)ランド〕､石井英一〔事務局〕｡
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政策動向
～国交省､モーゲージ業務で民間資格制度､ローンアドバイザー想定 |
国土交通省は､日本型モーゲージ･ブローカー(ＭＢ)のビジネスモデルを構築するため､民間による資格制度の枠組みや講習･研修制度､職務規定(コンプライアンス)などについて整理した報告書をまとめる｡有識者や実務者などで検討している｢住宅供給事業者を通じた住宅ローンの供給方策に向けての調査研究会｣(座長=井村進哉･中央大学教授)が今月下旬に取りまとめる報告書に盛り込む｡
同研究会は､このほど開催した第４回目の会合で｢取りまとめの骨子案｣について議論した｡主なポイントは､(1)第３者機関が関与するＭＢの民間資格制度の枠組み､(2)消費者が住宅ローンを選択できるような情報提供を充実させるための講習･研修制度､(3)ＭＢ業務に必要なコンプライアンス─など｡
資格制度については､ハウスメーカーや宅建業者などがファイナンシャル･プランナー(ＦＰ)制度などと同様に､社内研修などで活用し､差別化や収入増につなげる効果を狙う｡基本は民間資格で､公的主体やＮＰＯなどが第３者機関として信用面で関与し､一定の水準を保つような枠組みを提案する｡
住宅ローンに関する専門知識を備えた住宅ローン･アドバイザー的な資格を目指し､ＦＰとの差別化を図るとともに､フィーを得るための交渉材料として活用できる資格制度を想定している｡
講習･研修制度では､様々な住宅ローンの情報提供業務の底上げを図るほか､住まい方の新しいニーズに対応したコンサルティング業務の確立も視野に入れる｡コンプライアンスに関しては､ＭＢが守るべき最低限の要件や方向性などを示す｡
【問合先】住宅局住宅資金管理官 ０３－５２５３－８５１８ |
政策動向
～経産省､金融所得課税の一元化提言､Ｊリート等証券化商品も対象 |
経済産業省の｢産業金融機能強化のための金融所得課税のあり方に関する検討小委員会｣(小委員長=馬場義久･早稲田大学教授)は､個人のリスクマネーの供給を促進するため､不動産証券化商品を含む金融商品への投資に関する金融所得課税のあり方について提言した報告書をこのほどまとめた｡
金融商品から発生する所得に対する課税は､利子･配当･譲渡･一時･雑所得と所得区分が分けられており､個人投資家にとって複雑で分かりにくいのが現状｡報告書では､金融商品に関する税率を低率で同一とし､損益通算(損失繰越)を広く認めることを基本方針とした上で､複雑な金融所得課税の一元化を図ることを提言している｡
金融所得課税の一元化の対象となる金融商品は､株式､投資信託､預貯金､公社債およびこれらの複合商品､証券化商品､ファンド(基金)関連などで､集団投資スキームを使った不動産投資信託(Ｊリート)や特定目的会社(ＳＰＣ)､匿名組合による不動産証券化商品なども対象｡ただし､不動産などの実物資産は対象としていない｡
損益通算を広範に行えるようにする方策については､納税者本人を識別する方法として､｢納税者番号｣を選択的に導入することを提案｡また､リスク資産に長期的な視点から投資できる若年層の金融資産形成を支援･促進する観点も重要だと指摘｡
わが国の個人金融資産は､2003年度末で1410兆円に達し､その半分超の745兆円が預貯金で､株式などの保有は80兆円と約５％にとどまっている｡
同省では､今回の報告書に関するパブリックコメントを今月29日まで募集している。
【問合先】産業政策局産業資金課 ０３－３５０１－１６７６ |
政策動向
～国交省､回転ドアの安全対策項目を建築計画･製造･管理の段階で整理 |
国土交通省と経済産業省は､｢自動回転ドアの事故防止対策に関する検討会｣(委員長=直井英雄･東京理科大学工学部教授)の第２回目の会合をこのほど開催し､自動回転ドアに求められる安全対策の考え方､検討する具体的項目について整理した｡
安全対策の考え方では､(1)自動回転ドアの特性を踏まえること､(2)使用条件､事故パターンなど想定される危険性の把握､(3)実現する安全性の検討､(4)事故情報の報告･開示および周知─を挙げている｡
安全対策の具体的項目については､(1)建築計画段階における対策をはじめ､(2)ドアの設計･製造･設置段階での対策､(3)ドア製品の受入れ･維持･管理などにおける対策､(4)関係機関などによる事故情報の収集･開示による対策―の４段階に整理した｡
建築計画における対策では､(1)子供や高齢者､障害者などを含む不特定多数が利用する可能性のある出入口に設ける場合､(2)回転ドア以外の出入口と併設する場合､(3)混雑が予想される場所に設ける場合､(4)災害時の避難通路に設ける場合―などの対策を検討する｡
ドアの設計･製造･設置における対策としては､材料･仕上げに関する安全対策や安全な間隔の確保､身体に加わる力の低減､駆込み･飛出しに対する防御､脱出方法の確保などの物理的な対策のほか､制御システムに関する対策や表示･警告などに関する対策を打立てる｡ドア製品の受入れや維持･管理面での対策では､運行､維持管理､事故対応についての各マニュアルを整備するとともに､性能試験や定期的な点検･メンテナンス方法を確立する｡｢最終報告｣は７月をメドに作成する方針｡
【問合先】住宅局建築指導課 ０３－５２５３－８５１５
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市場動向
～当協会の経営者業況調査､ほぼ改善傾向に転換､次期見通しにも明るさ |
当協会は､会員社を対象に四半期ごとに実施している｢経営者による住宅･不動産市場の見通し等調査｣(2004年３月時点)の結果をこのほどまとめた｡分譲住宅の売行きや不動産仲介･代理､賃貸管理､建築請負について現況と見通しを聞いたところ､ほぼ業況は改善し､次の四半期も悪化見通しが少なく､２四半期連続で好調な調査結果となった｡協会正会員531社にアンケートを実施し､211社から回答を得た｡
分譲住宅の売行きは､｢良い｣｢やや良い｣を合わせた割合が20.9％と前四半期比3.5ポイント(Ｐ)増｡｢悪い｣｢やや悪い｣を合わせた割合は14.8Ｐ減の330.5％と業況が大きく改善した｡前四半期に見られたマンションの｢悪い｣割合が大きく減り､22.7Ｐ減の30.1％となったことが全体の景況感を押上げた｡次の四半期は､分譲住宅全体で｢良い｣割合が3.2Ｐ増の24.1％､｢悪い｣割合は5.8Ｐ減の27.7％と好調が持続する見通し｡特にマンションの｢良い｣割合は10Ｐ増の31.5％と好調の見通し｡
不動産仲介･代理も好転。売買と賃貸を合わせて｢良い｣割合が4.5Ｐ増の19.2％｡特に賃貸仲介が7.5Ｐ増の18.1％となり､全体を牽引した｡今後の見通しは､全体ではプラス傾向だが､賃貸仲介が微減する見通し｡
賃貸管理の現況は､｢良い｣割合が9.6Ｐ増の15.9％､｢悪い｣割合が10.9Ｐ減の18.8％｡建築請負のうち､個人住宅は｢良い｣割合が6.8Ｐ増の18.1％と再び改善｡法人受注は｢良い｣割合が8.8Ｐ減の5.5％と唯一悪化｡ビルその他は､｢良い｣割合が0.4Ｐ増の7.5％とやや上向いた｡
【問合先】事務局 ０３－３５１１－０６１１ |
市場動向
～不動産研･投資家調査､８割強が新規の不動産投資に積極的､２割が売却 |
(財)日本不動産研究所がまとめた｢第10回不動産投資家調査｣の結果によると､今後１年間に新規の不動産投資を積極的に行うと回答したのは86％に達し､新規投資意欲が相当強いことが分かったほか､その主な投資対象は､オフィスビルから､賃貸住宅､商業施設に拡大する傾向が顕著になってきている｡
調査は､不動産賃貸･開発業や年金基金､生命保険､投資･商業銀行､アセットマネージャー､格付機関などの不動産投資家130社を対象に､４月１日時点で実施｡回答数は82社(回収率63％)。
［調査結果の概要］◇過去６カ月間に購入した不動産 (1)Ａクラス以外のオフィスビル64％､(2)ファミリー向け賃貸住宅48％､③Ａクラスのオフィスビル45％､④都市型専門店ビル43％―等｡今後投資を検討する不動産の対象も､ほぼ同様の回答｡
◇東京･丸の内､大手町地区にあるＡクラスビルの期待利回り等 (1)期待利回り=5.0％(半年前の前回調査比0.2％低下)､(2)取引利回り=4.5％(同0.5％低下)｡
◇同ビルに投資する場合の想定借入れ割合 (1)想定借り入れ割合=70％､(2)借入れ金利=2.5％､(3)10年国債利回りに対するリスクプレミアム=3.5％､(4)10年間保有する場合の内部収益率(レバレッジなし)は5.0％｡
◇東京都内の賃貸住宅投資の期待利回り (1)ワンルームマンション=城南地区6.5％､城東地区6.8％､(2)ファミリー向けマンション=城南地区6.2％､城東地区6.7％｡
◇東京都内および近郊の商業店舗ビルの期待利回り 都心型高級専門店が銀座地区､表参道地区とも5.5％､郊外型ショッピングセンターが7.0％｡
◇東京都心の主要地区のオフィス賃料予想 底打ち感が拡大｡一方､政令指定都市の主要オフィス集積地区では､引き続き２～５％程度の下落を予想｡
【問合先】研究部 ０３－３５０３－５３３５ |
市場動向
～当協会会員の首都圏戸建､３月は60％の大幅増加 |
当協会は､首都圏の会員社が３月に供給した｢戸建分譲住宅供給の動向｣をこのほどまとめた｡戸数は995戸で､前年同月比60.5％の大幅な増加となった｡特に埼玉県と千葉県でそれぞれ2.7倍と大幅に伸びた｡平均上物価格､床面積は微増､敷地面積は東京都を除き広がった｡
同調査は､(財)住宅保証機構の住宅性能保証制度を利用して協会会員36社が供給した戸建分譲住宅の動向をまとめたもの｡
地域別の供給状況をみると､東京23区だけが64戸(前年同月比45.8％減)と大幅減｡東京都下は204戸(同114.7％増)､埼玉県376戸(同176.5％増)､千葉県107戸(同174.4％増)､神奈川県244戸(同5.2％増)と､いずれも増加した｡平均上物価格は1150万円(同1.5％上昇)｡平均床面積は96.16平米(同0.8％増)､うち23区は96.68平米(同4.2％増)｡平均敷地面積は119.99平米(同6.2％増)｡なお､住宅着工総戸数に対する当協会会員社の供給割合は17.0％と､前年同月比3.7ポイント増加した｡
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会員動向
～ジョイント･ランド､分譲事業を積極化､ＪＶに特化し収益拡大へ |
ジョイント･コーポレーショングループで販売受託事業を手掛けるジョイント･ランドは､マンション分譲事業を拡大する｡これまでも共同事業による分譲事業を手掛けてきたが､収益力を高めるため積極化するもの｡受託販売事業で培った顧客ニーズを活かし､物件ごとに商品企画を立てて差別化を図る｡当初年間４～５棟程度を供給し､再来期には約10棟400戸規模まで拡大する。
同社は受託販売事業が主な事業｡前期の取扱戸数は約800戸｡そのほかに共同事業(ＪＶ)でマンション分譲事業も手掛け､用地仕入れ段階から企画に参画することで､商品力の高い物件を供給してきた｡今後､受託販売戸数を保ちながら､ジョイント･ランドが主導権を握ったＪＶ事業を積極化し､収益の柱に育てる計画｡
新ブランド名は｢ＩＸＩＡ(イクシア)｣とする｡１物件当たり30～40戸規模で顧客層を絞り､ＪＶ事業に特化することでリスクヘッジを図る｡親会社のジョイント･コーポレーションからの用地情報も活用する｡新シリーズの第１弾は｢青砥｣全44戸｡道路側をガラスウォールで覆い､騒音対策を施したほか､2･9ｍの天井高を確保し､収納力を高めた｡第２弾は｢中野弥生町｣全30戸｡ＤＩＮＫＳ･シングル向けながら､平均専有面積を70平米とし､全てのバスユニットで「1721タイプ」を採用する｡
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会員動向
～タカラレーベン､住宅販売会社を子会社化 |
| タカラレーベンは､住宅販売事業を手掛けるリライブルレーベン(本社=東京都､泉谷信幸社長)の発行済株式総数の100％を取得し､５月６日付で子会社化した｡分譲マンションの建設･施工､販売､リフォームなどを手掛けるプレジャーエステート(本社=東京都)が所有していた２万株を１千万円で取得したもので、新たに店舗を構えて､カウンターセールスを充実させることで､販売力を強化する｡
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